《今年楼市的四大可能变化》

今年楼市有望出现诸多变化。其一，政策调控或持续优化，各地因城施策的灵活性增强，限购、限贷等政策可能进一步调整，以促进合理住房需求释放。其二，市场供需关系可能逐步改善，随着部分开发商调整开发节奏，新房供应有望更合理，而购房需求在政策激励下也会有一定回升。其三，房价走势或更加分化，核心城市的优质地段可能稳中有升，而人口流出的三四线城市房价上涨动力不足。其四，住房品质受重视程度将提高，绿色、智能、健康的住宅更受青睐，促使开发商在建筑品质方面不断创新升级。

经过三年多的调整，2024年四季度，中国核心城市房地产成交量连续3个月回升，出现止跌回稳新趋势。2025年，这一向好势头能否持续，并向更多城市扩展？房价能否同步走稳？随着政策组合拳持续用力，今年楼市可能出现四大变化。

调控政策更加宽松

2024年年末召开的全国住房城乡建设工作会议将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”置于今年重点工作之首。住建部明确指出，2025年要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。这意味着今年部分限制性政策将被逐步取消，购房门槛也有望进一步降低。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的目标下，2025年中国核心城市限制性购房政策有望继续优化，例如：北京、上海、深圳等或继续优化限购等政策；各地降低房贷利率、降低交易税费等亦有空间。

现房销售占比更大

过去20多年来，预售制一直在中国楼市销售方式中占据主导位置。未来，这一局面有望改变。现房销售或逐步代替预售制成为中国商品房销售的主流方式。

2024年，在中国商品住宅销售中，现房销售面积占比明显上升。国家统计局数据显示，2024年1-11月，中国商品住宅现房销售面积达1.91亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为7.22亿平方米，占比升至约26.5%。据机构统计，这一比例较2023年全年高7.73个百分点，较2020年低点时高16.31个百分点。2024年，尽管商品住宅整体销售同比下降，但现房销售持续保持较快增长。

业内专家认为，随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加。克而瑞研究中心称，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来一段时间或将是住房预售和现房销售并存的时期。其中预售部分需加强预售资金监管；同时，政策会加大在供地、规划、报建、金融等方面对现房销售的政策支持。

更多热点城市房价或止跌

2024年，主要城市房价处于下行通道。不过随着预期改善，供需矛盾缓解，2025年部分热点一二线城市房价有望率先止跌回稳。

官方数据显示，2024年11月份：70个大中城市中，17城新房价格环比上涨，较2024年10月份增加10城；10个城市二手住宅价格环比上涨，比2024年10月增加2个；热点城市房价率先回稳，当月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房价格环比均回升。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，其中，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，截至去年11月份，环比已连续上涨30个月。

克而瑞研究中心认为，目前行业正在大踏步进入新的平衡周期。若稳市场政策能持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。

“好房子”供应或明显放量

2024年以来，市场上涌现不少更划算的“好房子”。随着部分城市出台计容面积新规，一些新房以“赠送”阳台等方式提升得房率。相当于消费者花同样的钱买到使用面积更大的房子。

不少房企已在试水第四代住宅项目。中指研究院认为，2025年，地方支持“好房子”建设的配套政策有望进一步落地，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，给企业提供更大操作空间。根据中指近3万份调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如户型方面更加关注全明设计及灵活改造空间。这也一定程度上表明居民对改善居住条件依然有较大需求，未来伴随着更多“好房子”进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。