5月20日,石排2.81万平方米的宅基地意外遇冷,保利以底价5.95亿元轻松拿下。
可售楼面价9343元/平,可以说降低了石排的楼面价,有些超出市场预期!
石牌区块土拍成果
值得注意的是,东莞非核心区的地块大概率不会受到开发商的欢迎。位于松山湖东部工业园区旁的11.59万平房子,明天(5月28日)是否会面临同样的结局?
截至27日16时,有开发商第一轮报价,报价253869万元,可售楼面价7434元/平.
拍摄现场
此次出让土地最大的优势在于靠近松山湖东部工业园区,是松山湖公园升级扩建的重要节点。具有一定的有利规划理念,初步有望成型。
生态公园与松山湖直线距离
此外,地块所在区域的松山湖东部产业园、生态园、松山湖形成“铁三角”态势;直线距离分别为10.3公里和22公里。
地块信息
地块位于奇石镇江边村江南大道与滨湖北路交汇处,恰好紧邻松山湖工业园区的南城园区
,占地面积115921.75平方米,最高容积率3.0,最高建筑面积347765.25平方米。
地块信息
根据规划商业部分,容积率建筑面积不超过5%,即17,388.26平方米。
在这方面,住宅部分的总住房面积约为330,376.99平方米
此外,该地块应为配建一所21班占地面积6300平的幼儿园;剔除配建后,可售总容量及建筑面积为341,465平方米。
可售起始楼面价7434元/,最高可售楼面价13238元/。
地块规划要点
同时,根据规划要求,地块建筑密度28%,绿地率30%,最大高度80米。
拍卖方式:限定价格的最终报价,最终报价区间为452095万元至453095万元。
地块规划与现状
根据东莞市自然资源局公布的《东部工业园(企石辖区)控制性详细规划》公告,规划总面积615.8公顷。
旨在打造深莞惠区域影响力及产城融合示范性的生态创智园。
曲线图
构建“两带一谷两中心四板块”总体发展格局,形成以新一代电子信息技术产业、智能装备制造、新材料产业为基础的产业体系。
同时,预留地铁3号线布局,助力建设奇石新中心,北接博罗;形成轨道交通、慢行轨道交通、慢行公交的出行网络。
本次出让地块刚好在规划的工业园区旁边,仅隔一条江南大道,可以说是承接工业园区住房需求的第一站,市场预期良好。
红色圆圈是地块位置。
此外,地块现已平整,房屋和工厂环绕;缺乏日常生活支持,项目建成后一定时间内是一座“孤城”。(黄色区域居住用地规划)
街区与东江
p>值得一提的是 地块与东江的直线距离约为200米 ,可打造为江景盘,这也是地块的第二大亮点所在。
企石土拍
2018年华润以总价12.04亿+ 可售楼面价9233元/平 竞得企石镇铁炉坑村6.66万平商住地。(华润公园九里)
华润土拍结果
2016年碧桂园以总价13.85亿+ 楼面价8685元/平 +溢价率543%竞得企石铁炉坑村7.97万平商住地。(碧桂园风华东方)
至此, 5年内企石土拍市场基本处于“空挡期” ,似乎有一点“半冰冻”的阶段,并且楼市在全市范围内也表现冷门。
对比,华润地块和碧桂园地块楼面价,本次地块的起始楼面价可谓是低于它们,也 说明早期市场过于乐观看待企石楼市
;一旦该地块楼面价不及市场预期,对企石镇市场信心会产生一定影响。
企石楼市
目前企石镇内在售楼盘仅有华润公元九里,主推95-125㎡洋房,均价约为16500元/平。
其中今年1至4月企石新房住宅网签合计80套,主要为华润公元九里贡献。
新房住宅网签数据
二手房方面,企石5月二手房挂牌均价12636元/平,环比上涨6.86%,同比上涨11.34%。
二手房市场因新房供应短缺,市场表现出一定看涨预期。
二手房挂牌价走势
整个企石市场呈现客少房多态势,供大于求;买卖双方对后市看法偏谨慎,市场观望为主。同时,二手房市场在全市属于冷门区域。
总体来看,企石楼市由于新房供应紧缺,市场会保持一定的温度;但是中长期的后劲需要产业和人口的支撑,预计本次土拍会平静收场。