文丨子木

我给他的回答很直接，“强烈不推荐”，理由可以概括为三句话：

1.持有成本太高

2.增值潜力一般

3.流动性太差

但是，最终，在和家人商量之后，他决定把所有能用的钱，在新开发的地区建三套公寓。我给他的任何建议我都没有听进去。

他跟我解释说：“限购，低价，装修漂亮。而且这个楼盘很多人都在抢，觉得有发展。未来房价肯定会涨。最重要的是，认识售楼处的人便宜多了。”

听完，我陷入了黑暗。

每天都有人问我要不要投资公寓。我的态度一直很坚定。不是单纯的个人不喜欢，而是公寓无论从哪个角度看都不是好的投资产品。这也是多年来无数数据证明的。

至于为什么，我会从外到内分析，帮你看透公寓背后的真相。

1

事实上，在中国的房地产法规中，并没有公寓这种东西，只有住宅楼和办公楼。所谓公寓，就是用本来应该是为写字楼、商铺而建的，拥有四五十年产权的土地，来建造一套居住用的房子。

但是为什么市场上公寓那么多，每天都有新公寓上市？我称之为市场的“自动修正机制”。

在城市规划中，每当一个地段新开发时，一定要注意“配套齐全”。必须有住房，医院和学校，商店和办公楼。尤其是写字楼和商铺，非常重要，让这个地方有足够的空间吸纳企业，让当地居民有地方工作，让当地政府有税收。这样才能打开整个区域发展的闭环。

然而想象是满满的，现实却很骨感。

当大量写字楼如雨后春笋般涌现时，大多数城市的工业经济已经落后。特别是近几年实体经济差，行业过于集中，淘宝店也取代了线下店，导致大量写字楼空置，无人可去。这种现象在以创业闻名于世的深圳很常见，其他二三四线城市就更不用说了。

但是开发商要住，银行借的钱要还。背后涉及的经济链条是复杂的，错综复杂的。另外，外来人口生活困难，无处安家，经济适用房是一个致胜的问题。

你一去，开发商就拿出来了

但要注意的是，公寓自始自终都是带有居住属性的商业房，自打出身就是不被认可的。

2

限制

如果去公寓的售楼处，十有八九的年轻人都会心动。

一来房价便宜，比周边的住宅低一个段位；二来位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁，生活非常方便；三来不限购，随便买；四来租金高，回报高；五来精装修，尤其是loft，“圆你都市贵族梦”……

一二三四五罗列下来，一般人都会乖乖把银行卡掏出来，给置业经纪人冲了业绩。

但有句话说得好：“话说一半尽扯淡。”

公寓的好处说了，但缺陷呢？恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。

首先就是流动性的问题。

买新房公寓，需要缴纳3%的契税，100万也就是3万，比住宅的1%高2个点。但买二手公寓，过户税费就很过分了。

分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等，几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了，算法极其复杂，整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。

例如100万买的公寓，过了很多年后涨价涨到200万，在这上涨的100万中，需要缴纳大概60多万的税，再加上杂七杂八，整体下来几乎把涨起来的房价吃没了。

那么这部分税费该谁去承担呢？还得协商，大概率是羊毛出在羊身上，买方承受，卖方适当让些利益出来。这样一来二去，买方承担的税费就高了，整体下来还不如买套新房，况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的，随便买。

房子能流通叫资产，无法流通只能是钢筋水泥壳子，你在这里赚再多钱，无法兑现，一切就都是“纸面富贵”，这点大家要清楚。

3

缺陷

除了流动性问题，还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制。

40、50年小产权的公寓房，本质是商业用房。那么水电费都是根据商业走的，一般会比住宅用水电贵2倍左右。这个是无法改变的。而且公寓无法通煤气天燃气，所有生活设备都是走电的。长此以往，成本很高。

其次在公寓住着，很不方便。公寓是商业用房，一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时，基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，甚至20户，很难想象。

尤其是在上下班高峰期，几乎一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好，楼层高了，等也等不到，爬也爬不上去。

而且一梯N户高密度，走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大，如果房间隔音层做的不好，可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里，基本没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过，是不是感觉住在了菜市场？

当然居住属性缺陷，咬咬牙是可以接受的，毕竟便宜嘛。但是政策限制，却是实打实的危及了根本。

公寓因为商住属性，是无法落户的，那么孩子上学和买车等城市配套资源，均无法享受。其次，在贷款上，严格限制公寓购入门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。

之前有人跟子木抬杠，说公寓变得如此鸡肋，都是受政策打压所致，未来有一天，公寓一定会放开，成为很好的投资品。

我只能说，你想多了。

4

冷宫

翻看中国房地产市场格局，目前俨然形成了住宅公寓，“二足鼎立”的局势。当然住宅的体量还是公寓不能相比的，但是公寓的确提供了巨量的住房需求。

上面我们提到，公寓税费如此之高，而且不能落户，显然是市场在限制其流动性。为何限制？这涉及到”存量搏杀“。

因为对于一个城市来讲，即使有人口迭代或者人口净流入因素，但在短期内，居住需求是一定的，那么需求涌进公寓，住宅自然就难卖，反之，大家都买了住宅，公寓的去化就很难。

OK，当我们知道这个前提条件后，一切就迎刃而解了。在中国，大多数城市的新房（住宅）库存是过剩的，这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因。

但公寓必须得限制住，才能把源源不断的需求引进住宅。于是在2017年，北京下发了“327严政”，彻底封杀了公寓，“名下无房，5年社保，全款购买”，对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制，而后上海等多个城市跟进。

同时为了防止公寓对楼市房价产生负面影响，一直以高税费变相“冻结”交易，只进不出，让它严格跟着“房住不炒”的大基调走。

当然公寓市场也曾做过努力。因为像北上广这样房价居高的城市，公寓给年轻人提供了足够的落脚空间，需要满足大家的基础住房需求。这就是我们在2018年耳熟能详的“商改住”，“租售同权”等政策，频繁吹风。

但后来为何又不了了之了呢？其实公寓就是房价的一颗定时炸弹。

如果放开公寓限制，公寓交易税费低，且可以享受教育等城市资源配套。那么公寓以低总价的优势，一定会成为超越住宅的投资品。直接分流住宅商品房的市场份额，由供需原理可知，城市主体房价就一定会下滑。

所以为了主体市场房价不受波动，公寓的身份就永远不会转正。

5

增值

这时候，一定会有人跟我开杠。“同样的价格，我为什么不买一个精致的公寓房，而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢？”

这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的限制，这么多年来，同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。即使是老破小，需求量依然会比公寓强。

我们拿北京最出名的商住公寓，「北京像素」举例子。

北京像素2010年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在呢？根据官网数据，均价是4万/平米左右。升值102%，也就是1倍多一点。

但是同地段的二手房呢？我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲，是2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是多少？6万/平米，升值3倍多。

1倍和3倍的差距，相信你能计算过来，而且这还是在没有计算过户税费的基础上。

这里还要敲一下黑板。

房地产投资的奥秘在于“撬动杠杆”，公寓相对于住宅无论是首付还是房贷年限都相差甚远，如果不去用银行里“别人的钱”买房，那便失去了投资的本意。

当然凡事肯定有两面性，如果你不听劝硬要买公寓，也可以。前提是你纯自住，不为今后换房考虑，房子增不增值对你毫无关系。而且购房名额和处女贷对你来说，价值也不大。

说了这么多，是因为这些年，子木见过太多因为买了公寓被套牢，到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的机会，也错过了改善居住条件的机会。隔壁因为买了住宅，几年后轻易换到了大房子里，而你因为买了公寓，几年后依然憋屈在小房子里，整体跟隔壁的美甲店干仗。

人生重要的选择机会真的很少，一定要理清其中的利害关系。

最后希望看过这篇文章的你，对公寓商住房会有更清晰的认知，同时把这些知识讲给周边的人听，能帮一个是一个。