近期，在北京大学、清华大学等EMBA班的授课中，经常有总裁班的学员问授课老师这样的话题：房地产受到打压后，中国还会出现像房地产那样“暴利”的行业吗?

专家的回答是：任何行业都有“暴利”的机会，但任何行业都不可能永远“暴利”!

所谓的“暴利”是相对而言的，它是每一个行业从市场培育期走向成熟期的必然阶段，当年的家用电器、BB机、手机、电脑等行业同样如此。房地产之所以备受关注，是因为它与百姓生活的关联度和对民生影响的重要程度所导致的。

1980年以前，中国并没有房地产行业。当年人们对“房地产”的认知，如同现在人们对未来中国可能出现的“农业地产或生态农庄”的认知度一样陌生。

所谓“农业地产”，是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

第一，大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

第二，租赁土地的财团、机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。

第三，从事土地租赁中介业务的“土地买办”获得相应的劳务费用。

第四，广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。

以上推论并非空穴来风，专家认为促使“农业地产”业形成的理由如下：

一、人民币对美元汇率的升值，无论利害关系谁是谁非，它最终导致的结果必然是拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外贸出口损失惨重。国家提出的“转变发展方向、改变发展思路”已明确说明以加工外贸为主的宏观发展方向的危机和风险性。拉动中国经济增长的另两驾马车中，唯一坚挺的是“内需”市场。而拉动内需的“重要支柱”产业是“房地产”和“汽车制造业”，显然依靠单一的“私家车”是无法长久拉动GDP增长的。

二、房地产业的风声鹤唳绝不仅仅是部分城市“房价过高”的问题。平均占地方政府财政收入79%(中央电视台语)的“土地财政”现象不可能长久持续，“城市化”的脚步也将随着城市扩张的“地皮极限”而无法长久供应政府的财政需求。相反，农村土地则是目前地方政府唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大的财政保障来源。

三、2008年底中央提出的“土地流转”，以及关于农村城镇化建设步伐的加快，其根本目的就在于将农村“剩余”的劳动力和“闲置”土地集中利用。最佳“集中利用”农村土地的办法只有一个：租赁。

四、大量如“联想”这样的国内知名公司已悄悄地把资金向农村转移，它们的目的当然不可能是简单地去“种水稻”。

人人都在为钱发愁，没钱的愁缺钱，有钱的愁挣不来钱。河北的齐老板，本来想借着家乡发展的机会，在村里建一个小楼盘，但现在建设用地审批这么难，看上的村北那100亩地怎么才能批下来？和朋友合伙，只能筹措500万，资金量也差很多，怎么筹到钱？便也发起了愁。

带着两个问题，齐老板来到农合论坛找到赵财神寻求解决之道，这一趟，真没白来。短短半年，总体规划做完了，后续资金有着落了，跟政府的投资协议也签订了，原本一个小楼盘最后竟成了20亿的大项目。这是怎么做到的呢？

以农业产业凝聚人气，为解决民生提出土地需求

单纯跟政府要地建房子，难审批不说，地价还贵。换一个角度，以“城乡一体化产融结合示范园区”整体布局为出发点，推进农业产业化综合开发，以一产带动二三产业，实现一二三产产业融合、联动发展。产业带动经济发展，产业促进就业增加；引导村子及周边5~10个村劳动力就地转移成为农业产业及相关产业工人；人流的聚集带来消费的增加，同时也会对生活环境和生活条件提出新的更好的诉求，进而完成城乡一体化和美丽乡村建设的目标。如此，盖房子（新农村社区）顺理成章的成为的急需解决的民生需求。然后通过局部搬迁和土地复垦，置换建设用地指标。

合作社、招商、运营，三种方式解决资金问题

一是和村集体合作，由村集体成立经济合作社，实行股份制，成立理事会、监事会，动员村民入社集资，制定合理的利润分配方案以及风险保障机制，通过年底分红+利息，调动农民入社参股积极性。

二是对新农村社区进行规划设计，进行招商引资，村集体参股，开发商建设。

三是对全村进行城乡一体化统筹规划，交由专业的运营团队运营管理，由权威的专家团队全程指导，并寻求国开行、农发行的投资建设。

现在国家大力发展农业，推进农村改革，但农民上楼不是根本目的，根本目的是让我们农村摆脱贫困落后，家家户户住上现代化的新居，最终还是要让居民不仅有地儿住，更重要的是有事干，安居乐业。所以，给齐老板订的这个方案正是“新农村+产业园区”的模式，既解决用地指标，又解决产业问题，所以会受到政府的大力支持。

中国是一个农业大国，当前的“商机”已经显现，未来的中国“首富”必将在“农业地产”或“生态农庄”行业的名单中产生，请拭目以待。

活动通知：

2017年8月30日—31日《中国特色小镇与田园综合体模式创新深度游学》将在中国.无锡隆重开幕！集合一线操盘手亲自解读田园综合体与特色小镇规划申报、IP打造、产业规划、产业运营、项目投融资等，与参会嘉宾共同践行田园东方以及拈花湾小镇项目的创新商业模式和运营模式。

【考察时间】2017年8月30日-31日（3天2夜）

【考察地点】中国●无锡【考察对象】特色小镇田园综合体开发及相关产业链董事长及核心高管

【抢票热线】186-1267-7150闫顾问【主办单位】北京华城汇文创科技有限公司【游学规模】限额30-40人，额满为止（目前仅剩10个名额）【游学费用】人（包含游学期间交通、考察费、食宿费用，不含机票）

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