热点丨保障性住房建设该怎么做
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■中国经济时报记者周雪松
前不久召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。近日召开的全国住房城乡建设工作会议也强调，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题。眼下，住房保障工作仍然任重道远，接受中国经济时报记者采访的专家建议，可以学习借鉴日本经验，大力建设公职人员宿舍型保障房；同时还可以复制“1998年房改”经验模式，这样就可以快速地创造中国新一代中产阶级。
中国人民银行原研究员宋鸿钧最近在日本考察发现，日本公务员宿舍的租金很便宜，这种宿舍属于政府产权，租金仅约10000日元/月。宋鸿钧近日在接受中国经济时报记者采访时表示，按照汇率粗略计算，10000日元可兑换人民币470元左右，考虑到日本工资收入水平和中国的差距，10000日元/月左右的房租在中国相当于100元/月左右，租金非常便宜。
宋鸿钧告诉记者，日本的公务员宿舍除了只是象征性地收取租金，公务员可以长期居住，当然这种宿舍只有使用权，没法继承，不过如果家庭没有经济能力，孩子可以继续住，但是孙子不可以住。这可能是制度设计上的一种考虑，防范公务员宿舍被长期非法占用。
宋鸿钧表示，目前日本房地产在泡沫破灭后还在恢复当中，其住房保障模式特别是公务员宿舍这种制度设计很好，值得中国借鉴。
在宋鸿钧看来，中国现在有大量的房子卖不出去，就像银行有大量的资金不敢贷出去一样，并不是没有需求，而是供需矛盾没有解决好，保障房的需求还是很大的，可以把卖不掉的房子转为保障性住房，资源充分整合是政府的职责。
由于房地产市场低迷，近来土地市场也明显降温，对土地财政依赖较大的地方政府压力较大。厦门大学教授赵燕菁最近在接受中国经济时报记者采访时表示，当前，商品房供地的收缩势必导致固定资产投资下降、居民居住成本上升。如何补上这一缺口？在赵燕菁看来，应该由大规模的保障房建设来担当。
赵燕菁对记者表示，保障房建设的规模要尽可能大、尽可能快。如果新建5000万套保障房，一套50平方米，平均造价5000元/平方米（含基准地价），拉动固定资产投资就是12.5万亿元。由于有稳定的租金，这部分投资的质量要远好于边际收益递减的“铁公基”和“新基建”。
大规模的保障房建设不仅是投资，由此带来的家电、家具和装修的巨大消费，足以弥补商品房下降的需求缺口。通过保障房建设，可以直接拉动居民消费，为市场快速注入新的动能。
赵燕菁告诉记者，新加坡“少量高价商品房+大量低价组屋”的住房结构，证明“商品房”和“保障房”两条腿交替并行，可实现“平稳健康可持续”的房地产市场发展。中国“1998年房改”是一次被严重低估的伟大创新。事实证明，中国的房改比新加坡效率更高，不仅直接打开了地方政府直接融资的大门，而且创造了中国第一代中产阶级。
他说，可以考虑用“1998年房改”的办法，将所有城市人口变为拥有商品住房资产的有产阶级。通过限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（每套面积）加上较长的解禁期，就能实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。而稳定租金和到期可以进入商品房市场，使保障房自身就可以成为合格融资的抵押品，从而彻底解决保障房融资难题。房改后的保障房如同解禁的期权，会通过房价上升分享城市公共服务提升的溢价，有的家庭就可能以较快的速度致富。
“好的政策不是没有瑕疵的政策，而是能够平衡短期危机与长期利益的政策，是能够识别出战略优先的政策。”赵燕菁强调。
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