郑州二手房市场现状堪忧，降温态势显著。近年来，市场活跃度持续走低。从房源供应来看，挂牌量不断攀升，大量房源积压。这一方面是由于投资性房产持有者急于脱手，另一方面也是部分改善型业主置换需求的体现。然而，需求端却显得疲软无力。购房者观望情绪浓厚，多因经济环境不稳定、对房价进一步下探的预期等因素。在价格方面，二手房价格整体呈下降趋势，不少区域的房子都出现了价格松动，成交量也远不及以往，中介门店的生意也是门可罗雀，市场的惨淡已成为无可争辩的事实。

前9个月，郑州二手房比2017年同期相比少成交近7000套!今年以来，郑州二手房市场没了两年前的红火，受严格的限购政策、房贷利率上浮等因素影响，二手房市场惨淡进入最后一季。“挂牌4个月，降了30万才卖出去!”走访郑州二手房市场后发现，买房冷静观望、中介成交寥寥，卖家降价出手已成常态。

市场观望情绪浓厚金水区某房源历时4个月、降价30万才出售

“真的是入了这一行之后，才发现二手房并不好做。”郑州市管城区的中介小陈说，他是2017年下半年开始入行的，用他自己的话说，当时也没人指点一下，他不知情地选择一个处于下行波动期的行业。在他入行的这段时间里，二手房市场观望状态的客户增多，交易周期拉长，成交量相较之前有明显下降。

“从9月份开始，二手房市场明显下行，成交量跟之前比减少了挺多。”祥子称，目前客户以改善需求为主，刚需客户占比大约不到30%，改善型客户的特点很明显，不缺房子住，也不急着买，“他们等得起，也有跟房东谈价钱的底气”。

据祥子介绍，近期从他手里成交的一套北环索凌路的改善型住宅，建面142平方米，最终以204万总价成交。“这套房子挂了4个月了，最开始挂牌价是235万，足足降了30万元。”祥子说。

“那个房源好歹是出售了，而我这个降了30万还没卖出去。”在祥子的中介店里，一位客户王女士，据称，王女士有一套位于秦岭路建设路的房源在售，90平方米，挂牌价180多万元，挂牌两个月，现在价格已经降至150万元，陆陆续续看房的人不少，却始终没人定下来。“这已经低于我们小区的平均成交价了，难道还要再降价吗?再等等吧。”王女士很困惑。

卖房者在等买房者也在等

李先生的姐姐在西三环某小区居住，他打算买一套房离姐姐近一些。两个月前，工作人员小许带他看过几套房后，他看上了王女士那套90平方米的房子，“看着房子还可以，但是等了两个月这套房降价了，我就想再等等。”李先生称，他近期看了不少房子，还没拿定主意，尤其是看中的房源从180万降到150多万元，“再等等呗，说不定还会再降呢。”李先生可以说是购房者的一个缩影。

此外，2000年以前的房子销量很低，几乎很少有人问津，“有‘房子是用来住的’这个市场基调在，很多顾客宁愿多加八九万元差额税买次新房，也不愿意买价格稍低的老居民楼。”

该负责人介绍，目前市场暂时冷却，卖房者与买房者都回归理性，坐地起价的现象不复存在，抢房热也已经退潮。但掌握二手房价格较多主动权的卖家也不愿意大幅降价，在他们看来，房子是不能卖亏的，如果没有达到心理预期价格，宁愿再等等也不会出手，暂时不出售也可以出租，只要不是急用钱的卖家，都愿意等。

全国二手房市场均在降温郑州前9月成交同比少7000套

即使二手房市场近段时间以来一直在走下坡路，但价格仍与新房形成倒挂。

以北环片区为例，新房楼盘美景美境均价约为16500元/平方米，锦艺金水湾均价约为16000元/平方米，泰山誉景均价约为17000元/平方米，但附近的二手房价格每平方米普遍高出新房约3000元。如普罗旺世小区，二手房成交均价约20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也卖到19000元/平方米，瀚宇天悦二手房成交均价则在18500元/平方米左右。

“从与新房价格对比来看，郑州二手房还是有降价空间的。”郑东新区某二手房中介机构负责人说，“但目前降价销售的卖家还是少数，即使降，也很难降到周边新房均价以下。”

对此，金水区一知名中介店面经理分析说：“二手房市场就是楼市走向的‘晴雨表’。之前房价暴涨时，购房者恐慌情绪重，二手房成交很快，当前市场平稳，而新房受限价举措影响，价位甚至比二手房更加实惠，在选择房源时，购房者就会理性比较，这就导致了二手房成交慢的现象。”

成交量少且慢，二手房市场的现状从郑州市房管局的数据上也可见一斑。

郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%;2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。

累计数据统计显示，2018年1~9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1~9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。

二手房市场降温已成不争的事实，在全国范围内来看也是如此。

根据前段时间上海易居房地产研究院发布的《2018年上半年10城二手房市场报告》(以下简称《报告》)显示，2018年上半年，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。

降温只是正常市场波动有利于推动房地产市场更趋理性

“二手房市场暂时冷却有三方面原因，一是价格与新房形成倒挂，导致更多购房者持观望态度;二是税费政策，导致购买二手房成本增加;三是限购的原因，很多家庭不再具备购买资格，这也是整个楼市呈下行趋势的原因之一。”一位来自券商研究机构的房地产行业分析师如是说。

关于影响二手房市场成交量的税费政策，在金水区21世纪不动产工作的祥子算了一笔账：

在契税方面，新房、二手房的征收标准一样，不同点在于二手房需要缴纳个人所得税及增值税，以及交给中介的佣金(一般是1.5%、2%)，在面积相同、总价相同的理想情况下，二手房税费往往比新房多出几万块钱。

更关键的是，如果你看中的是2015年1月1日以后的二手房，个税缴纳标准是差额的20%。也就是说，如果这套房子上次交易价是100万，这次卖150万，所需缴纳的个税是10万。

“随着七部委联手整治楼市乱象，预计下半年重点城市房地产市场大概率上会保持稳定。”河南商业经济学会会长宋向清认为，从目前用户选择户型和价格段的情况来看，房子本身的实用价值越来越被看重，住房需求逐渐回归居住属性，有利于推动房地产市场更趋理性。而且，在限购政策持续加码、房贷利率逐步提高，整个房地产市场趋冷的大背景下，二手房市场的暂时冷却并不显得突兀。

“二手房与新房之间还存在一定的价格差，二手房市场将会出现一段时间的盘整过程，会挤出一些水分。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

在他看来，郑州作为中原城市群龙头城市，又是省会城市，旺盛的需求一直存在，房价会保持健康稳定的态势，二手房也不会有太大波动，对购房者而言，因为配套成熟和明显的位置优势，品牌房企的二手房社区也不失为一个好的选择。