近年来，城市规划的视角从宏大叙事转向日常生活，其中生活社区的活力是一个重要方向，“混合社区”和“街头生活”成为热点。设置社区商业，尤其是沿街带底层界面的社区商业，被认为是开放社区界面、增强街区开放性和活力的普适性引导策略。 　　

　　上海创智坊社区被视为创新模式之一。大学路，社区里的主要生活道路，被一些专家认为是“近十年来上海最好的街道”。但与此同时，真正生活在其中的社区用户对这种“混合功能”模式表现出一定的负面情绪，社区冲突难以避免。 　　

　　从“社区混合”错位到“城区混合” 　　

　　目前，大学路的评论往往没有提及该区的法定规划。一方面，专业人士似乎已经形成了坚实的共识，认识到大学路现有的商业街区状态是由规划决定的；另一方面，对规划不了解的社区居民也被告知，区域规划之初，大量“商业”功能混杂，现有实施合规合理。 　　

　　但通过阅读相关法定图则发现，大学路所在的创智坊社区主要负责居住功能，沿街没有相关商业设施。 　　

　　其知识创造世界项目的规划始于2003年，目标是创建一个可持续的知识创新社区。在这个高度混合的房地产项目中，芝罘主要提供住宅产品和孵化创业。其用地模式可分为三类：一是社区东侧沿松湖路的纯办公区；二是位于社区西北角的纯住宅小区——江湾翰林；三是大学路两侧规划的混合居住创业区。 　　

　　创方功能区划图 　　

　　2005年编制的《杨浦区中央社区控制性详细规划》，初步界定了大学路两侧的“生活工作综合用地”，定性为R2C8。R2是以多层住宅为主的居住组团用地，而C8将针对小型写字楼和住宅以SOHO形式实施。 　　

　　法定规划图则的管制要求(“智康路”在05版管制规例中改名为大学路。) 　　

　　同时，规划中对“混合使用区”的位置沿大学路(原名智康路)进行了界定，但在2005版控规中并未明确界定。之后我得到了相关规划部门的回复，沿街底层混合设置的功能应该是社区级公共服务设施(Rc)，并明确表示法定管制条例并没有鼓励和引导设置临街经营的前区。 　　

　　由此可见，商业氛围特别浓厚的大学路的实施，与原有的法定规划其实是有偏差的。 　　

　　原规划的功能设置符合生活圈的理念，与该社区居民联动的服务设施配置体现了短距离步行生活的便利性，也为创业孵化提供了舒适的氛围，其聚焦生活的规划意图非常明显。但随着这个地产项目的逐步推进，现状逐渐偏离原规划，“社区混合”的创新理念最终被错位为“城市混合”，成为商业地标。 　　

　　然而，偏离法定规划的实施现状仍受到多方高度评价。甚至有文章说，沿街商业功能的垂直扩散和其他功能空间的速度置换，是一种“活力场景”。然而，这种所谓的“活力”带来了一系列的阻滞问题。 　　

　　“活力街区”背后的代价 　　

　　通过研究现有的物质空间条件、实际使用需求、以及整体的区域配置，不难发现现有的商业实施存在一些问题。 　　

　　以法定规划实施的街区建设方案为基础，在大学路沿线底层建设社区级公共服务功能Rc。除了转角单元，它的规模稍大，可以用在f 　　

　　初期严格按照原计划实施招商，引入药店、银行服务点、小超市、家居用品店等相关业态服务社区。但随着租金的逐年上涨和街头经营空间的放开，原有业态逐渐被替代，在餐饮行业更加同质化(部分店铺22点后继续以酒吧形式经营)，其余辅助业态多为高端珠宝、护肤品、服装等零售，与社区本身的日常需求不太匹配。 　　

　　同时，这种商业功能对其他功能空间的快速替代，不仅存在于沿街底层铺装，也影响着整个街区的SOHO和居住空间。目前，大学路沿线近80%的小型写字楼和住宅楼已被商业功能取代，部分商铺已入驻居民楼，甚至SOHO底层楼道的部分交通空间也在逐步开辟微商业铺面。 　　

　　展示SOHO入口空间 　　

　　SOHO公共走廊的新水果店 　　

表1 大学路沿线建筑内部公共楼道新增商业一览

这样的实施与现有的物质空间无法达成匹配，在实际使用中，已对社区产生影响。

首先，社区安全感下降。由于商业业态需要对外开放的特质，原商住两用楼SOHO的门禁系统被彻底弃用。同时由于楼内原每单元仅有7-8户，按相关规范设计的楼道较窄，且2-4个单元共用一处建筑对外出口。但随着餐厅、桌游等人流较大的业态进入，原安全通道的设计已不达标，存在隐患。且相关的烟道、隔音、户型设计等标准也无法匹配商业用途，不仅对内部居民产生干扰，对外部市容也有一定影响。

设于住区街坊内部的餐厅后厨操作区

形同虚设的门禁系统及带来的安全隐患

其次，社区生活品质下降。如业态实施的偏离超越了原有市政等配套系统的服务能力，社区频发油污堵塞等状况。

业态实施偏离后对社区市政配套的影响

此外，公共利益难保障。沿线商业普遍消费水平较高，且外摆经营区规模较大，实质是一种以消费为条件、公共空间部分私有化的行为。街道缺少公共性的休憩设施，现状人行道使用也渐趋拥堵，难以实现优化公众步行体验的预期。

日渐拥堵的大学路人行道空间

只能在早晨开店前使用街道空间的老人们

渐行渐远的社区商业

大学路沿线的商业化发展现状，确实为社区带来了高活力度，但这一活力并非由自身居民产生，而是体现出了商业地区的活力特点。社区商业，这一在上位规划中处于配角的辅助性业态，却实施成为地区的核心业态。且由于普遍缺乏多元性及文化性，不仅偏离实际社区使用者的日常需求，与预设的创新社区氛围也渐行渐远。

出于重塑社区活力的迫切愿望，部分学者在探索传统社区及街道交往活动消失的现象时，将原因归结为传统空间尺度及业态的转变所致，故恢复传统沿街零售等业态的呼声渐高。然而，此结论过于简化，忽视了社区商业实施中已出现的原则性问题，社区原住民与大量涌入的外部消费者属于使用需求不同的两类群体，过度迎合后者需求会导致一定社会矛盾。

目前本社区居民对大学路沿街商业的使用率并不高，以偶发行为为主；而外来消费者的活跃使用时段集中在双休日及平日夜间，也并不均衡。同时，由于夜间消费空间部分位于街道公共区域，有一定干扰。因而仅以商业运营模式的成功评判地区规划的成功，笔者认为是不合理的。

大学路沿线商业消费行为分析

评估大学路所在区位可见，周边相邻多个市及地区级商业中心，以及为复旦大学服务的社区一级商业带，所以原规划在大学路沿线配置服务本街区的Rc社区级公共服务设施的要求是合理的。而现在的实施是，地区级商业被重复化配置，规划调配公众资源的作用并未得到充分体现。

创智坊周边商业配置分析

由于缺乏合理的区域引导，大学路目前高度同质化的业态竞争，导致高置换率，但新置换的业态依然集中在餐饮及酒吧。

在秋冬淡季不得不暂停营业的店铺

开业一年后即不再续租停业的店铺

为何逐渐偏离规划预期？

那么，是什么原因导致了法定规划渐行渐远呢？

_1）创新理念未能有效落实_

从目前的实施过程可见，其失控主要源于社区级公共服务设施Rc2与地区级商业设施C2的难以界定。对于为社区服务的商业设施，哪些干扰严重的需要限制，并未有相关细则引导。

表2 控规技术准则中相关用地性质界定及问题

大学路沿线街区街坊尺度小，功能高度混合，不同功能在私密度要求上截然不同，为规划实施带来更高要求。而现有规划体系的深度较难抵及，无论在前期的技术导引，还是后续的管理条例中，仍然是较大条块的界定。

表3 新出台的相关导则中对于社区“功能混合”的引导及问题

以大学路所设置的街道经营前区为例，由于本体建筑空间不匹配等问题，大量商铺的经营空间位于街道公共区域。如Brew

Bear精酿啤酒屋，进深不超过3米，室内经营面积极小，因而目前就餐区全部设于街道，室内仅用于货架存储及收银，实质已成为纯露天的酒吧。在其经营时段，电视、音箱等设备以及客人等声音干扰影响大，后经协商才得以一定程度的改善。

Brew Bear实景

由于大学路街道公共空间的经营行为普遍持续较晚，相关噪音干扰产生也有多种原因，即便商铺租赁方制定了《大学路商业管理规范》，但外设音箱的情况仍然存在。

街道室外空间的部分商铺音箱

国外街道经营前区的放开，得益于一系列管理细则的支撑，而目前国内相关的管理机制还有很大的优化提升空间。

表4 国外对社区噪音的控制引导措施

_2）缺乏长效实施跟踪机制_

从创智坊社区的实施可以看到，与社区相关的各管理部门，对于生活性社区“功能混合”这一新模式的认知度偏低，往往将大学路沿线“商住混合用地”中的

“商务办公”认为是“商业”用地。同时，规划部门对应后续实施阶段也缺乏有效的对接部门，导致问题较难被反馈和及时应对。因此，大学路在地区发展计划制定时，超越了法定规划的界定，被提升定位为区级商业街，街道沿线公共区域也被全线放开可经营权。

因而有必要建立相应的规划实施跟踪机制，并尝试建立与相关部门联动的管理体系、设置能负责长效管理的专业职位。

_3）对市场行为有效引导不足_

目前对商业行为的引导，多属于非法定性要求。如五角场综管委办曾于2015年责成租赁方制定相关管理守则以尽量减少扰民，五角场街道也通过物业责成SOHO内禁止餐饮业营业，但约束力相对较弱。

置于公告栏但作用甚微的相关告示

网络发展也带动了传统生活方式的转变。如

“饿了吗”、“美团”等外卖平台，极大降低了社区餐饮业的准入门槛，改变了这类商业业态的空间需求。尤其是对大学路沿线此类混合开放型街区，大量楼宇内部的餐饮业态得以生存，产生了一系列新的管理要求，这些背景都需引起重视。

对当前活力街区建设的启示

出于对城市活力及街道空间重塑的考量，对居住社区功能复合化以及街道经营前区的引导成为业界一个重要思潮。无论是上海“2035”新一轮总规、还是新出台的《社区规划导则》等，都将其定义为一种普适性的规划引导。

用地的混合使用开发，确实被普遍认为可以创造适宜步行、高密度和多样性为特征的建成环境，然而这一用地的混合应在怎样的合理规模下评判，值得思考。对处于不同区位条件下的社区更应区别对待。大学路毗邻众多市级及区级商业中心，且自身街坊尺度规模极小。在这样背景下的功能混合，本身就有其特殊性，将其作为样本案例并予以推广有待商榷。

同时，创智坊由于呈现了较好的物质空间环境，也被普遍认为是城市社区实施成功的案例。但这一评价相对缺失了对物质环境背后社会属性的考量，并未客观考虑实际社区使用者的体验及意见反馈。当下的一些研究结论，仍亟待长效的跟踪及广度的挖掘来支撑。

因而，对生活社区的“功能混合”这一规划创新，应谨慎分层实施。如社区、地区乃至全市层面都应有各自的“混合”内涵，如一概论之则极易造成“混乱”。此外，实施条件与相关法律法规支撑环境不成立的境况下，再好的“混合”愿景也可能流于“混乱”。混合开放社区与活力街道的创新之路，呼唤着更精细化的规划管理与多部门的协作并进。