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创始人
2025-06-30 20:36:31
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  董芳|房东俱乐部   

  

  南宫艳梅撰稿编辑:KINOMOTO SAKURA校对:Taft   

  

  202,春节一年后,亚信茉莉公馆最北排一套140平米的公寓,含税费单价近3.8万元,已经从450万卖到了500万。   

  

  该小区位置更好的房源,要价已经高达总价540万,带上税费单价已高达4万/平。   

  

  路对面,龙之梦东苑120平南北通透的毛坯房源,已由春节前的325万,卖到目前380万成交,带税费单价折合每平米3.7万左右(龙之梦东苑差额税高)。   

  

  昨天,永威五月花城一套精装89平米小三房,以单价2.75万成交。   

  

  春节后,郑州房价涨幅最大的依次是:   

  

  第一名,北龙湖,涨幅约10%左右;   

  

  第二名,龙子湖、高铁区、金水区学区房,涨幅8%左右;   

  

  第三名,金水北、杨金,灌南等地铁板块和建筑同名校,同比增长5%左右;   

  

  第四名,三环到四环之间优质楼盘,涨幅2-5%左右;   

  

  其他楼盘均微涨或未涨。   

  

  那么问题随之而来,如何在郑州选到上涨最快的楼盘?   

  

  本文以20余年实际买房经验以及对郑州房地产发展的深度分析,总结以下几点:   

  

  01   

  

  中州大道以东平均涨幅最大   

  

  房地产是房地产和房地产的结合体。   

  

  房子增加量大,首先是土地升值快,然后房子建设标准和物业才能跟得上。   

  

  郑州是土地升值最快的地区,在中州大道以东。   

  

  北龙湖、CBD、东站,已是郑州三大价值极区,未来十年三十年更是如此。   

  

  再者,以河南和郑州的资源打造超级中心更现实,郑东的核心会越来越强。   

  

  住在吕波、南龙湖、荥阳东的改善型豪宅,影响生活、赚钱、工作,最多是一个度假空间。   

  

  广义来说,即使在市区,西三环和西二环的老中心,无论创业还是留业,东区依然没有便利和舒适。   

  

  东区为王的逻辑已经验证多年。CBD内的居民区,如绿城百合、绿地老街等,尽管小区老化门口拥堵,但已经养牛10多年;建业天竺东站,甚至海马公园一路跑的租金,虽然容积率高,中小单位美中不足,但也是值得骄傲的。   

  

  不难确定,相对于西区、南区、北区,CBD和东站的房价和房租,不仅香十年,未来还更香。.   

  

  很显然,刚刚起步的北龙湖,不比东站和CBD更香,这是一座暮年的美丽城市?开篇提到的茉莉花府和龙梦东园,春节后惊人的涨幅都源于此。   

  

  可以理解,只要你有实力,为了工作生活的方便,当然东区是首选。   

  

  即便没有实力,也要近水楼台先得月。   

  

  东区核心的外溢区域,才是未来的潜力之王。   

  

  距离CBD 15分钟车程的灌南,是郑州价值的锚。其中,绿地资本紫荆华庭三期清远,最新连锁单价已超1.8万,且易租易卖。   

  

  有人说灌南货源大,太简单了。南四环外的情况就是这样,连地铁红利都没有的地区。靠近南三环,新房几乎绝版,郑州市交通往东南飞,当然是中心。   

  

  同样的逻辑,机会在哪里?   

  

  距离北龙湖更近,可达性更好的杨金,也可以关注一下。   

  

  离东站和地铁比较近的经开核心,当然值得考虑。东站附近,房屋自然稀少,商业价值惊人,值得在这里等待。   

  

  滨河新城,一个全新的城市规划,将造就一群大牌。你可以选择谁离地铁更近,谁的品牌更大。滨河的调整已经站稳脚跟,价值已经到了谷底。   

  

  惠济东,一个远离东区核心的大牌项目,谁有地铁红利,谁有更好的学校,不妨去做。以前的大北区,供应量太大,竞争激烈;现在的情况属于汇基,东方肯定比西方好。   

  

  未来,东区核心还是唯一王者。   

  

  目前银都首选北龙湖、CBD、东站,二选三溢出的区域(20分钟车程以内)。   

  

  02   

  

  学区和地铁,至少占一条   

  

  学区是第一王,从上海到合肥,什么都没有。   

不例外。

  

诚然,河南高考竞争激烈、有些名校名不副实。然而,郑州学区房还是高高在上,二十年来都是如此。

  

没有省实验和文化路一小,就没有金水CBD的牛气冲天。

  

最近一年来,无论金水还是中原,单价30000+、35000+、甚至40000+的老房子(好学区)都不断涌现。

  

不是吓唬你, 和同级城市相比,郑州的学区房,远不算疯狂。

  

老房子已高不可攀,新机会藏在哪里呢?

  

金水北、惠济区、高新区,甚至管南、二七新区,都有一些项目,自带名校的胚胎。

  

具体楼盘的名字就不提了,免得有广告嫌疑。

  

可做如下提示:

  

某些开发商,确有引入名校和协助办学的成功经验,且其合同和协议上明确交代。

  

高新区,高学历的父母比例较大,且大中小学汇集于此,已是新名校的摇篮。

  

曾饱受争议的金科城,最新链家单价甚至突破了20000,自然是学校之功。

  

可以这么说, 没有规划的名校分校,再好的新盘也缩水三分。

  

人口不断膨胀,区域不断扩张的大都市,地铁才是更真实的王炸。

  

一旦落地,线路和站点就不会改变;地铁越修越多,其红利呈指数级爆发。

  

上海,一条9号线,引爆松江区;一条11号线,质变嘉定区。

  

郑州,一方面,如果白沙绿博,地铁通达东区,满盘皆活。另一方面,2号线率先落地,点燃管南,甚至催熟南龙湖。

  

当下,1、2、3、4、5号线运营,大网初成;未来五到十年,地铁继续大爆发。

  

因而, 现在没有地铁的项目,需要三思而行;未来五年没有地铁的楼盘,可以一票否决。

  

如此之后,该怎么选呢?

  

首先,尽量选择线路已通车的地铁盘,即1、2、3、4、5号线的沿线。

  

其次,务必选择东大区的项目,最好距北龙湖、CBD、东站通勤15分钟内,极限不超过20分钟。

  

最后,项目距离站点尽量500米左右,1000米左右也可以接受,大不了共享单车或电车。

  

03

  

保值靠品质,增值靠物业

  

没有学区的老破小,即使在中心城区,也不好卖。

  

中小开发商的新盘,尽管区位不错,也卖不上价。

  

外立面的材质、门厅楼道的精装、室外空间的景观,就足以分出上中下。

  

居住之后,软硬件的维护、安全健康的服务、保修升级的保障,更离不开物业。

  

不妨用一个简单粗暴的原则: 选全国实力前十的龙头和郑州口碑前五的大佬。

  

上海,万科的房子,二手房价和房租总高人一头;郑州,永威的楼盘,同区比较也笑傲江湖。

  

便宜没好货,好货不便宜。越贵重的资产,越不能图便宜。

  

茉莉公馆、龙之梦、永威五月花城三个盘,都是品质没问题,主要是三个盘的物业都不错,实现了房产增值。

  

04

  

这样来选房,赚得会更多

  

锁定项目后,如何选高性价比的房源呢?

  

不必选楼王

  

楼王所谓的卖点,多半言过其实。交付之后,楼王的二手房价和房租、通车并无明显的优势。

  

有时,选楼王,还不如选离大门近的楼栋,出入更方便。

  

当然,临大路尤其是临高架的楼栋,确有负面影响,也要三思而定。

  

务必选中高楼层

  

对于高层房源来说,务必选中高楼层,采光更好也更安静。

  

实在选不到的话,九和五也是不错的楼层,答案自己想。

  

极限情况,底层和顶层二选一的话,优先考虑底层,顶层的暴晒和渗漏,终是胎带的顽疾。

  

当然南北通透

  

同一楼层比较的话,尽量选择端户,先东户后西户。现在的保温,即使西户,也影响不大。

  

没有端户之后,当选南北通透的户型。

  

举例而言,两梯四户的单元,优选两个边户,而不是纯南户。

  

有些纯南户,即使三开间朝南,也不如南北通透。

  

成熟的市场,边户的单价,明显高于中户。郑州的现实,二者差别不大,当然选择边户。

  

某些小区里,某些楼栋是东西向,而不是南北向,这些房源,即使便宜,也不要轻易买。

  

05

  

现在怼房子,郑州更合适

  

对于郑州人乃至于河南人而言,郑州房子的优势,在2021更加突出。

  

不少乡村,儿子结婚,需要在县城买一套房,单价5000、6000甚至7000以上。除非是儿子孙子一辈子在县城生活,否则划不来。

  

不少地市,一些家庭,半辈子积蓄之后,有些人自以为是,投资某项目或某产品,有意或无意被骗,平常对别人一毛不拔,最后自己落一地鸡毛。

  

某些老实人,不敢花钱不敢投钱,血汗钱存在银行里,多年贬值不说,还经常被亲朋好友盯住,要么被借,要么被骗,到头来还里外不是人。

  

以此而论,真不如买了郑州房子,省了心又得了利。

  

更何况,郑州房市调整已超1500多天,某些区域某些楼盘已下调10%、20%甚至30%以上,整体水分早已挤干。

  

谁都明白,和鸡蛋灌饼、胡辣汤、烩面相比,现在的房子更实在。

  

即使全国同级城市比较,此时此地的郑州,也是难得的洼地。

  

具体到1亿河南人上,现在怼房子,郑州更合适

  

郑州买对房的收益,还是将远超银行存款。

  

在郑州买房只要按以上选房思维,肯定不会吃大亏。

  

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