10万套房二手房承压，新房市场变得忽冷忽热。市场信号其实很明显，楼市越来越难。 　　

　　但与住房相比，商业更难，不仅受到整体楼市的冲击，还有电商和物联网的咄咄逼人。 　　

　　“地铁口，车站旁边，主城人流量大的商铺清盘，六折出售，手慢！” 　　

　　广告视频截图 　　

　　最近朋友圈里，好像卖商铺的中介多了起来，一个打六折的小广告最醒目。要知道，五六年前，很多商铺普遍卖得比房子还贵，位置好、人流量大的商铺更是“一铺难求”。随着这一轮楼市，商业成交量也有一定程度的回暖，但现在的商业市场是不是又开始惨淡了？ 　　

　　00-1010小凤凰经查询得知，打折的项目是复地活力广场，位于祥符街莫干山路与花园港路交叉口西北，地铁10号线汽车北站地铁口旁(在建)。活力广场于去年底开业，主要定位是城北及周边面向社区居民、商务人士、白领的商业开放街区。 　　

　　下午5点左右，小凤凰来到福地活力广场，对面是月星家园(家具城)，东面是汽车北站。站在活力广场，可以看到地铁10号线正在如火如荼的建设。 　　

　　福地活力广场小凤凰摄 　　

　　据了解，活力广场是复地一中心的商业部分，凤凰看到复地一中心的售楼处就进去打听商铺。销售人员说：“有一些优惠活动，打五折。10月份开始的活动，放了65套商铺去卖，现在还剩20套。” 　　

　　至于为什么会有这么大的折扣，销售人员坦言，开发商着急收钱是为了下一年的项目，只要在可接受的折扣范围内，他们都会让利给客户。 　　

　　当小凤凰表示想了解具体信息时，销售人员认真讲解，从项目布局到价格和预期收益。 　　

　　特约店凤凰照片 　　

　　根据销售介绍，复地一中心商业部分活力广场分为北区和南区。南区有四层。出售的商店位于一楼和二楼。三楼和四楼的商铺一部分是卖的，一部分是开发商的。“南区一楼基本不打折，因为套数少。如果不卖，会考虑自持。”提醒一下，南区卖的五折商铺集中在二楼。 　　

　　北区只有两层商业。与南区不同的是，北区二楼已经售罄，打折活动集中在一楼商铺。根据销售报告，北区二楼之所以卖得比较快，是因为二楼的单价比一楼低，“一楼(一楼受影响比较大。 　　

除了5折的优惠力度，活力广场的商铺还有“贴租金”的优惠。按照销售的说法，商场都是包租4年的，客户可以把前三年的租金算到房款内，相当于提前拿到了前三年的租金。比如，一套南区二层97.86㎡的商铺，折后约308.8万，如果算上三年的租金，还要更低。

销售算的两套商铺价格 小凤凰摄

商场情况如何？人流量有多少？

考察一个商场是否活力，人流量是第一指标，这也是支撑起商铺价值的重要因素。

在走进销售部之前，小凤凰大致留意了下商场的人流情况，看着还是比较冷清的。销售解释说：“不要在意这些细节，你不要看里面没几个人，网络订单数不少的。”

具体情况如何呢？待走出售楼部之后，小凤凰在活力广场仔细地走了一圈，同时咨询了一些商家的营业情况。

南区是活力广场相对热闹的片区，小凤凰在南区问了几家门店平时的人流情况如何。“这都到饭点了，你看店里有几个人。”有几位店家和店内员工出奇一致地这么回答。

复地活力广场 小凤凰摄

“一般几点开始人会比较多？”

“无论几点人都不多。”青柠檬餐厅的店员补充道，“你多看看好了。”

在和商家们闲聊的间隙，小凤凰顺带打听到了一些早先买的商铺价格。如南区一层的林氏木业，118方据说花800来万，一点点奶茶333方的铺面将近3000万。对比目前打折在售的商铺，确实要贵不少，不过一区一楼的位置相对确实比较好，但生意也没好到哪去，在其他一些一点点的门店生意好到要排好久的队，而这里小凤凰当时没看到一个人，也没外卖员来取单。

傍晚6点30分左右，杭城的华灯已上，小凤凰站在活力广场开放式的广场中心，环顾四周，仅有零星几个人从身旁走过，十几分钟下来人流量不超过20人，一些商家也是将能关的灯都关掉，开启了“省电模式”。

复地活力广场 小凤凰摄

商圈竞争压力大 开业一年难回本

省电的还有周边楼盘，复地壹中心周边有汀澜府、雍容华庭、融信蓝孔雀、融信学院府等次新小区。

此外，复地壹中心还自带三幢酒店式公寓和一栋写字楼，因此，销售也以项目自带2500住户及周边未来业主的消费力来吸引客户下单。

夜幕笼罩已久，周边住宅小区的亮灯率并不高，某小区一幢楼内可能只看到十几户在亮灯，而项目自带的公寓及写字楼的入住情况，似乎也不像销售所说的那样。

复地活力广场后方住宅区 小凤凰摄

地铁一响黄金万两的口号在不少商业项目中都出现过，地铁是复地壹中心的一大卖点。

但也有人表示复地壹中心尽管有地铁可优势并不明显，同处申花商圈内，大型综合体有城西银泰、大悦城等，周边还有好几个体量相当定位雷同的街区商业，如蓝钻天成、武林汇、申花百悦公馆等，加上不少住宅小区商铺的竞争，想要成为脱颖而出真的很难。

申花商圈社区底商概览 小凤凰制图

再来回顾下，复地壹中心的商业广场商铺是否真的很优惠呢？

我们找了一些数据来对比下，根据戴德梁行提供的数据，复地壹中心今年以来共成交了4000多方商铺，一共36套，成交均价为31691元/㎡。如果按照销售的说法，特价活动是从10月开始的，那之前的价格应该会贵一些，不排除有其他折扣活动。

“目前南区一层的租金在8元~12元/㎡/月，如果按8元来算的话，回报率在9个点一年，在重餐饮里算比较高。”这是销售给小凤凰算的租金价格，而在南区一层的商家中，有人告知租金在6-8元/㎡/月，双方似乎还有一些出入。

对于商家的营收情况，有几个开业满一年的商户（租户）表示难以回本，不过也有商家说第一年肯定比较难的，比较看好今后的发展。

“现在周边小区的入住率还不是很高，等亚运会一到，地铁等交通线完善之后，相信会逐渐好起来。”南区的移动专营店老板如是说。

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文字/杨祖贤　 　摄影/王大可

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊