我是陈攀东，在杭州专门做写字楼和共享办公室的租赁。 　　

　　一般个人购买投资写字楼是为了获得可观的租金回报，而租得好不好受很多因素影响，所以我从租赁的角度来谈这个问题，总结出投资写字楼的10条铁律，如下： 　　

　　不要担心1、写字楼要集中、扎堆。,的写字楼太多，竞争压力会很大，而且会面临价格战。这是它的缺点，但好处更多。一般写字楼都是有客户的代理商办理，写字楼集中的地方代理商也多。因为房子多，很容易推广展示，所以一些比较大的中介公司专门做钱江新城、滨江、钱江世纪城、未来科技城，其他地方就不去了。为什么呢？因为房子比较集中。 　　

　　房子集中了，企业也会集中，因为这里选择多，就像普通人购物一样，但是更喜欢去大的电商平台和商场，街上小店少，因为商品不丰富，人是群居动物，喜欢扎堆。 　　

　　2、要在商圈里。商业区可以带来流量和人气。比如这里有一栋写字楼，客户问在哪里？我说拱墅万达、城西银泰、钱江新城、汽车西站等客户。他们一听就知道，减少了宣传成本和客户的抵触情绪。大型开发商建设的商业综合体容易形成商圈，如杭州新天地、滨江宝龙城、龙湖西溪天街、城西银泰城、中粮大悦城等。 　　

　　一般企业还是喜欢去闹市区，繁华的地方，非商圈的写字楼也有企业出租，所以要加上其他的优势，比如价格低，交通方便，配套丰富。 　　

　　3、要有发展潜力。需要眼睛来判断这一点。尤其是一些新城区，没有多少人知道以后会不会繁荣。比如钱江新城从开发到成熟至少用了15年，也就是前10年写字楼不好租，空置率高，但20年后(2021年)，钱江新城空置率普遍在3-6%，算是优秀了。 　　

　　现在杭州有几个新城，良渚新城，武林新城，临平新城。他们以后是否会红红火火，取决于个人的眼光和判断。 　　

　　4、开发商品牌。,尤其是那些信誉好、规模大、影响大的，如果楼盘名称带有开发商的品牌就更好了。好的房地产品牌可以吸引企业入驻，减少宣传说服成本。当然，有些开发商可能品牌影响力不大，但他们开发的楼盘质量很好，而且在重要商圈。这样的产品也有优势。 　　

　　5、物业服务。的物业服务也很重要！一些写字楼破烂不堪，缺乏维护，环境脏乱，无法出租。有些服务不到位，导致企业体验不好，就提前搬出去了。物业不仅为房东和租客服务，也为外人服务。如果中介想熟悉某一套房子，有的楼盘因为没带客户，不给借钥匙，不想合作看房，这怎么行？即使中介没有客户，也有必要先去现场了解情况，这样在见客户的时候就可以熟悉情况，解释清楚。好的物业也意味着收费较高，但有时过高，也影响了客户的选择。在选择物业之前，可以查询一下该物业的口碑，体验一下其管理的房产服务如何。 　　

　　如果6、配套。的写字楼不在集中的地方，也不在核心商圈，不是大开发商建的，建筑质量一般，那么至少配套还过得去，比如底层或者附近的餐厅、便利店等。当然，格式越丰富越好。交通，靠近主干道，或者就在主干道旁边。附近有公交车站，最好有地铁。 　　

8、朝向、户型。在买写字楼时，要看看楼盘四周是不是已经开发完了，尤其是自己买的那一间，前方有没有更高、更近的建筑物挡着，在建的会不会有影响，因为有的会影响采光，导致不好租，有时降价都不好租。采光的面积大一些好，有的户型在边角，可能两面都有窗户，或者小户型，南北面都有窗户，这种一般比较受欢迎。室内避免有柱子，边边角角的多了，会影响使用率。窗户，能有自然风进来更好，不一定要窗户开多大，因为不少人还是喜欢自然风。楼层数（如24层）、房间号（如604，404室）、面积的尾号（如134平米），尽量不要带4，还是有租户忌讳这些。

9、人口。如统计上看，三墩、下沙的人口是增长幅度比较大的，这些人既然买得起房子，能力自然是不差的，以后或现在会不会有创业的需求？而有的地方人口增长幅度少，就要注意了，年龄也很重要，你不能指望老年人去创业，创业的主力还是中青年。对于老年人口占比比较大的区域要当心。

10、得房率。一般写字楼的得房率是70%，达到这个就可以了，再高是加分，但是对租户影响不大。而且得房率过高，也意味着单层面积较大，公共配套少，楼层矮。一般地标性的写字楼，设计得很漂亮的那种，得房率会比较低。

还有其他的，比如这个地方的营商环境、行政办事水平怎么样，对一些产业是不是有鼓励补贴政策；整体硬件，是不是都是比较破旧，一个全新的环境，是更受欢迎的。

声明：本文非投资建议，据此操作，风险自担。

本文配图：杭州天目里。