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　　在众多商业案例中，房地产行业的企业样本具有很强的特殊性。 　　

　　根本原因在于房地产行业是典型的周期性行业，始终与宏观经济处于经济扩张和经济收缩的周期性交替循环中，是房地产行业的周期性波动。 　　

　　2017年以来，房地产行业进入了新一轮堪称“史上最严”的楼市调控，尤其是金融方面的调控，犹如悬在房地产企业头上的“达摩克利斯之剑”。 　　

　　如何成功跨越新的行业周期，保持稳健安全增长，保持现金安全？对于这一系列问题，我们找到了一条值得融创中国借鉴的解决路径。 　　

　　8月30日，融创披露了2021年中期业绩。 　　

　　报告显示，上半年营业收入为958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿，同比增长12.5%；归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。 　　

　　从年报披露的信息汇总来看，我们发现无非是降负债、稳投资、找准“第二增长曲线”、从管理层谋取利益。 　　

　　# 01提前计划：显著降低杠杆并稳定增长业绩 　　

　　行业进入“大浪淘沙”的关键阶段。在洗去大量泡沫的同时，依靠高杠杆、高周转的大规模商业模式已经失败。未来行业竞争格局加剧，头部集中度加强。资本能力是最重要的核心竞争力。 　　

　　保护现金流，最重要的是把钱拿回来，提高自己的造血能力。 　　

　　面对外部环境的巨大变化，要拿回资金并不容易，但融创依然保持着战略实力和增长驱动力。2021年上半年实现销售额3208亿元，增速64%。总销售额也位居行业前四，销售回款率保持在较高水平。 　　

　　在一、二、三线城市严格调控的背景下，上半年融创在20个城市的销售额超过50亿元，其中北京、上海、苏州等9个城市超过100亿元，杭州、武汉超过200亿元。随着重点城市需求的持续透支，融创在产品实力和营销方面优势明显。 　　

　　关于未来业绩增长预期，下半年总可售价值超过6600亿元，花旗认为足以支撑融创高达7000亿元的年度业绩。截至6月30日，融创股权土地的储值高达2万亿元，足以支撑3-4年的发展需求。 　　

　　高销售回报带来的正循环在持续，现金流水平充裕。上半年融创在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，保持行业较高水平。 　　

　　过了三道红线，告别了财务红利时代，而低融资成本成为了企业强大的竞争力。 　　

　　报告期内，融创融资结构持续改善，信托贷款规模连续两年大幅下降。债务结构方面，得益于融创对上半年窗口期的把握，赎回了8亿美元债务成本较高的债务，债务结构进一步优化，现金短债比为1.35，短债比为2.34。截至6月30日，公司总资产为1.2万亿元，较去年底增长9%。一年内到期的有息债务总额为910亿元，短期债务占有息债务总额的比重降至30%的行业低位。 　　

　　一切都在于有未雨绸缪的意识。早在2019年下半年，融创就提前政策要求积极实施“降杠杆、优化资本结构”；2020年底降了两档到“黄档”。截至上半年末，融创净负债率较年初下降9.4个百分点至86.6%，降至央行控制的安全线。同时，资产负债率，不包括a 　　

　　这时，房企需要将触角伸向第二增长曲线。他们也很早就意识到了这一点。从房企的角度来看，如果没有过多的资金流入，未来保持持续增长的难度会越来越大。因此，我们必须寻找第二条曲线。 　　

　　基于长远的商业思维，融创对“地产”业务有着前瞻性的布局。有趣的是，与很多跨境“多元化”的房企不同，融创更愿意将“多元化”称为“地产”。 　　

　　区别在于融创的“地产”以地产为核心业务，延伸了根深蒂固的产品服务力，建立了独特的“地产”板块，六大产业高效协同。 　　

　　其中，服务和文化旅游板块探索出了一条稳步增长的道路。 　　

　　在融创发布半年报的同一天，融创服务(01516.HK)也交出了一份优秀的成绩单。上半年融创服务营收33.2亿元，同比增长85%。归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，比去年同期上升5个百分点。规模上，融创在管建筑面积1.7亿平方米，签约建筑面积3.2亿平方米。第三方外包项目占欠管面积的39%，较去年底增加7个百分点。 　　

　　放眼文化旅游板块，旅游业将成为未来十年中国最具爆发力的产业和财富出路之一：2010年中国旅游综合收入为1.57万亿元，2019年中国旅游收入为1.57万亿元。 　　

融创在文旅这一赛道甚至已形成“一家独大”的态势，少有房企能与之匹敌。上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，管理利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。旗下冰雪业务发展迅速，已开业数量达到7家，在建室内雪场5家，已签订协议的12家。

以上，透过融创“地产+”业务的合理布局，最终，将助力融创向更均衡、高质量发展。

# 03 学习型企业：提速数字化，调整战略目标

过去几年，我们常听到越来越多的房企立志要做地产界的长期主义者，成为当下房企流行的口号。实际上，归根结底还是要成为一个学习型、自驱型企业。

融创管理层不止一次讨论，未来战略目标是什么？在今年上半年内部会议中，管理层将战略目标确定为“更安全、更从容、更长期、更有价值”，这十三个字，不仅宣告一个时代的结束，同时也开启了房地产下半场。

战略目标的调整并不是一蹴而就，它需要企业完成上一个战略目标之后的全面评估，正如融创在过去十年，凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，均衡稳健战略初见成效，因此，任何一个企业在当下都需要进一步考量，以一个新的战略目标为指引，去向更远的未来。

在各种解读中，融创新的战略目标更多被解读为“四更”准则。简单来说，就是以利润、客户满意度、安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。这一准则已成为融创团队基本做事原则。

如何实现新的战略目标，对企业管理提出了更高的要求。实际上，新周期下，行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。

基于此，融创全面推进数字化建设，以提升运营管理效率。2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。目前，数字化已经成为融创三年规划重要任务之一。

整体而言，融创长期主义的发展架构已搭建完成，地产主业与“地产+”业务相互赋能，并形成很强的协同效应，并储备未来长期增长点。

无论行业走向如何，能在新周期下拥有突破业务边界的能力，有构建综合竞争力的实力，能在见顶的规模之下，顺利寻找新的利润点，那么，融创已经成功定义了房地产市场高质量发展大势下的长期增长形态。

参考资料：

融创中国2021年中期业绩报告

克而瑞地产研究-《融创中国：将“更安全、更从容、更长期、更有价值”设为战略目标》

中信建投地产-融创中国：业绩稳中有进，财务持续向好