有中小城市出台“房贷延期”政策，原因为何？银行怎么说？
时至年关，“保交楼”工作已取得阶段性成效，但仍有一些楼盘尚处于逾期未交付的状态。为进一步推动化解未交楼个人住房贷款风险，“房贷延期”政策再度出现在部分中小城市和县城地区。
近日，江西省抚州市东乡区发布的《关于印发进一步促进东乡区房地产业良性循环和健康发展的补充措施的通知》提出，“对网签购买住房因开发企业原因不能按期交房的业主，根据购房业主意愿，引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限”。
东乡区并非个例，9月底，湖南省株洲市茶陵县就发文明确，积极主动化解市场风险，加快实现“保交楼”目标。对经网签购买住房因开发方不能按期交房的业主，引导金融机构相应放宽购房贷款偿还期限。
“目前个人住房贷款确实可以办理延期业务，但只针对个别开发商的楼盘项目。宽限期一般为半年到一年。宽限期满之后，需一次性还清宽限期内的本息。此外，我行不向相关个人提供房贷展期业务。”河南开封某股份行个贷经理告诉第一财经记者。
记者近日调研了解到，截至目前，官宣或实际执行“房贷延期”的地区多为低能级城市。此外，相关借款人在宽限期满之后，可能面临更多的利息和费用支出。
中国人民银行和银保监会在去年11月底联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融十六条”）中就曾提出，依法保障住房金融消费者合法权益，鼓励依法自主协商延期还本付息。
部分受访商业银行业务人员表示，目前，“房贷延期”业务确有开展，但仍为新冠疫情期间政策的延续，即对于是否批准借款人延期还贷的申请，银行主要依据仍为个人收入短期是否受到不可抗力影响，至于住房是否延期交付还不在考虑之列或难以起到关键筹码作用。
房贷并非“一延了之”
“还没有听说可以针对开发商延期交付问题，给个人办理贷款延期业务。不过，如果确实因为收入来源问题导致还贷困难，是可以进行办理的。”一名抚州东乡农业银行业务人员8日对记者表示。
12月6日，抚州市东乡区发布《关于印发进一步促进东乡区房地产业良性循环和健康发展的补充措施的通知》，对金融机构提出了两点“鼓励依法自主协商延期还本交付”的建议。
具体而言，对网签购买住房因开发企业原因不能按期交房的业主，根据购房业主意愿，引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限；对因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。该政策自2023年9月1日起实施，2024年3月31日结束。
北京市万商天勤律师事务所合伙人梁雪对记者分析称，这两个政策分别针对不同的情况。前者适用于个人客户因为受到行业发展的影响而出现的利益受损，比如开发商资金链断裂导致工期延长、交房延迟等；后者既可以为开发商原因，也可以是业主因为一些不可抗力而断供。
近几日，记者多次致电中国银行、农业银行、工商银行、农商银行等商业银行在当地的支行，相关业务人员均表示，暂未收到针对开发企业延期交房的情况办理房贷延期业务的通知。
“目前，借款人可以根据两种原因在我行办理延期还款业务：一是受疫情影响的个人贷款客户，二是借款人被判刑入狱等特殊原因。”一名东乡工商银行信贷业务人员告诉记者。
前述东乡农业银行业务人员进一步明确，个人申请房贷延期是否获批，银行主要关注借款人是否面临“不可抗力”，而与其购买住房是否因开发企业原因导致不能按期交房，无直接关联。房贷延期的宽限期一般为三个月左右，宽限期内不催收也不影响征信。但房贷并非“一延了之”。宽限期满后，要一次性还清前面宽限期的本息和宽限期结束后当月的本息。房贷延期还会导致利息增加，所以“不到万不得已，一般不建议这样做”。
记者注意到，在抚州另一下辖地区乐安县，今年1月就发文提出，对网签购买住房因开发企业原因不能按期交房的业主，引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限。
乐安县农商银行某个贷经理8日对记者表示，借款人均可以通过网上系统进行房贷延期的申报，提交材料主要包括个人短期不能克服的困难相关证明等，至于银行最终是否同意，则会进行综合判断。“如果房贷延期被批准，借款人可以将宽限期内拖欠的本金分摊到后续的每一期中进行偿还。”
当记者以借款人身份询问抚州市人民银行信贷管理科时，相关工作人员同样表示，尽管个人住房延期交付与开发商有关，但办理相关业务时，实则与开发商并无直接关系。“该业务其实就是借款人与商业银行的自主协调。你需要和贷款银行说清楚，是因为开发商延期交付，你希望放宽还款期限，而不是个人故意逾期。”
在河南开封，前述股份行个贷经理对记者表示，目前针对个别开发商在当地延期交付的楼盘项目，该股份行允诺相关购房者在一定条件下，可以宽限房贷的偿还期限。
“这是个双方受益的事。”该名个贷经理分析称，对于银行而言，由于楼盘还没有交付，如果此时银行将相关住房进行抵押法拍，可能面临无人接盘或无法回本的风险；对于个人而言，业主担心钱财两空，或不愿退房并继续等待交付，此时如果面临短期还贷困难，需要有针对性的金融支持政策。此外，由于宽限期较短（半年到一年），符合资质和实际申请的人数有限，对银行影响不大。
为何集中在中小城市
尽管一直以来商业银行的延/展期业务多是针对企业，但在过去几年间，针对个人的贷款延/展期业务亦时有推出。
2020年初，多家国有大行、股份行就针对受疫情影响的个人贷款客户推出了住房按揭、消费贷款、经营贷款等延期业务。
去年两部门印发的“金融十六条”再次明确，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。
“金融十六条”发布后的两个多月，从广州、重庆等一线、新一线城市到湖南株洲、江西抚州等三四线城市，多地金融主管部门相继明确，因疫情影响的房贷可延期偿还或提供贷款展期服务。
与疫情期间政策不同的是，今年下半年以来，针对开发商延期交付问题，对购房者推出延期还房贷政策的多为三四线城市和县城地区。
“这是因为当前房地产市场在低能级城市，尤其是县城地区，下行压力远大于高能级地级市。县城地区受疫情影响，居民收入来源不稳定压力更大，房地产市场风险也更大。”中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者表示。
安徽某省级城商行受访个贷经理亦表示，商业银行在房贷政策调整上自主权有限。中小城市业务逾期风险更大。从维护住房金融消费者合法权益的角度，低能级城市的金融主管部门更可能出台相关政策或指导意见。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪进一步对记者表示，地级市鲜有因保交楼而开展个贷延期，一方面不排除系逾期压力不大；另一方面，也可能是因地级市交付情况较好于县级市。县城项目出现交付问题大多数发生于中小房企，而相比大型企业而言，中小房企的品牌影响力、财力等优势并不突出，进而会在一定程度上制约“保交楼”进程。
以抚州东乡为例，在安居客找房平台上，记者检索发现，当地在售新房中，以当地开发商为主，且多数处于延期交付状态。其中，对于保利集团开发的一处楼盘，亦有网友反映“施工进展太慢，一年多都结不了顶。”当记者8日致电该楼盘售楼处，一名销售经理称，受疫情影响，当地大部分在建楼盘均处于逾期状态。此外，当地改善型新房以期房为主，相当比例的业主是贷款购房。
北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，站在这些金融机构的角度，对于这些业主的逾期还贷需求，中心城市的商业银行有能力予以满足。
他对记者提到了两点原因：首先，县城地区的房价不高，业主在办理房贷时的数额较低，房贷业务在银行所有业务中所占的比重较低。因此，承诺开展个贷延期，对于银行的总体影响较小。
其次，县城地区的房屋库存量大，业主存在其他选择。如果开发商延期交房，业主很有可能通过诉讼的方式解除购房合同和解除贷款合同，进而选择其他楼盘。但是，银行获得收益的渠道之一就是对外放贷，房贷利息又是其中重要且优质的贷款类别。一旦出现大量业主解除贷款合同，对于银行来说，则是少了一个收入来源。因此，与其彻底断绝这部分收入来源，不如先主动让利。
“但需要注意的是，这种非市场行为无疑给商业银行利润带来一定的损失，银行会在支持个人客户延期还贷和防范贷款风险二者之间进行权衡，并进一步判断个人客户的就业和收入状况，以及贷款延期的标准等，以防范个人客户的违约。”王业强补充说。
关荣雪进一步提示称，但相比国有银行，县城商业性银行“自主协商”意愿和动力相对较低，主要系商业性银行存量资金规模或不及国有银行，更需警惕断贷等引发的资金链断裂的风险。