在北京新房市场，房企间的竞争焦点正逐渐转向产品力。当下，众多开发商意识到，在市场环境不断变化的情况下，唯有打造出优质且具有竞争力的产品，才能在市场中脱颖而出。一些开发商更是对即将到来的“小阳春”充满信心。他们精心打磨产品细节，从房屋的户型设计、空间利用，到社区的配套设施、环境打造等方面都力求尽善尽美。这种对产品力的重视不仅是对市场需求的积极回应，更是基于自身高品质产品储备而产生的对销售旺季“小阳春”的乐观预期。

“西三环新房降价了，165平方米总价1420万元，每平方米送2万元标准装修！”“新房102平方米原价642万元，现内部特价555万元；120平方米原价760万元，现内部特价610万元。”这段时间，《每日经济新闻》记者在北京不断收到上述内容的视频推送。

那么，北京楼市目前的状况如何？对此，数位渠道中介人士和开发商均向记者透露了一个类似观点：市场比较平稳，没有出现大波动，新房的产品越来越好。

近日，记者实地走访北京房地产市场发现，如今开发商更在意产品细节，如节能环保性、家电品牌高端性；没有过多花式营销举措，更实在，基本保持了如“一周内交齐首付”等前置条件下的常规折扣。

2月11日，中指研究院高级分析师范诒杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，2025年1月，在长安华曦府、保利锦上、璀璨公元等项目带动下，朝阳、顺义、门头沟、昌平等区域网签规模较高；从来访认购数据来看，海淀、门头沟、朝阳、丰台、昌平等区域市场保持一定热度。

“对小阳春很有信心”

“紧张得手心都出汗，这几天一直在为土拍做准备。”2月11日，北京拍出开年首宗不限价地块，有参与土拍的开发商人士向《每日经济新闻》记者表示。据悉，该公司旗下项目春节“不打烊”，大家采取了轮岗值班制度，以满足客户需求。

中指研究院指出，去年四季度以来，北京市场持续回升。春节期间，北京大多数楼盘“不打烊”，利用假期窗口进行销售。从市场表现来看，受假期因素影响，来访及认购较节前有所减少，价格未有明显变化，整体市场表现相对平稳。

从网签数据来看，春节期间，北京新房网签成交量较去年春节增长约5%。从项目表现来看，市场延续分化趋势，热点区域项目及改善产品表现相对较好。营销活动方面，多数楼盘结合新春主题，开展了一系列特色活动，优惠方式主要以特价房和折扣优惠为主。

据《每日经济新闻》记者梳理，2月12日~16日，北京保利嘉华天珺、颐璟和煦等多个在售项目推出了诸如元宵节特价房、到访客户即领刮刮乐、全民荐新成交享佣金等活动；中建壹品花香壹号、壹品兴创·御景星城·元启等在售项目推出到访礼品、成交即享九八折、一口价房源等活动；中海北京新城旗下京华玖序、学府里等多个项目元宵节当日同步开启直播，并有礼品送出；北京龙湖观萃、御湖境等在售项目则有元宵节购房九九折、成交立享10万元优惠、福利房源限时秒杀等活动。

某央企开发商在北京有多个在售项目，该公司相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对公司项目很有信心，对接下来的楼市“小阳春”行情也很有信心。

“其实从拿地节奏也可以看出，我们重仓北京，有的放矢，不拿无效地。”该名人士表示，接下来的重点工作就是强推新盘区域。

“越往后房子质量越好”

“我们项目在丰台一直卖得比较好。”《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了北京数个在售新盘，中建云境置业顾问向记者举例称，中间楼层的109平方米户型，叠加7天内交完首付等优惠，总价约900万元，据此计算的单价约8.3万元/平方米。

“项目已经是准现房状态，作为改善型楼盘，周边配套比较成熟，地理位置优越，近期看房人确实比较多。”该置业顾问告诉《每日经济新闻》记者。

记者了解到，中建云境主推109~192平方米户型，所在的郭公庄同一地块目前还有另一个高端项目中海丰和叁号院在售，两者不仅同日拿地，销售指导价都是9.2万元/平方米，两个售楼处也仅相隔200余米。

不过中海丰和叁号院主推168~262平方米大平层，与中建云境形成差异化，官宣起价1500万元。在沟通中，《每日经济新闻》记者能感觉到该项目置业顾问相对强势，不断强调自身项目的高端属性和热销，“这是最新一代产品，有赠送，得房率高”。

从北京市住建委数据看，中海丰和叁号院目前网签64套，成交均价约8.7万元/平方米。公开信息显示，中海丰和叁号院项目套数为412套。相比之下，中建云境网签120套，成交均价约8.1万元/平方米。公开信息显示，中建云境网项目规划有800余套房源，目前还有大户型未开售。

作为前两年北京的供地大户，现阶段丰台区各板块新盘竞争十分激烈，比如丰台科技园板块，除了前文提到的中建云境和中海丰和叁号院，还有计划2月底开放售楼处的北京隅·西颂项目；丽泽商务区板块则云集了北京瑞府、端礼著、煜泽台等新老高端项目，还有计划2月15日开放临时售楼处的中海万泉寺项目，吹风价10万~12万元/平方米。

记者采访获悉，目前，丰台区域库存量较大，不少项目都处于现房或准现房状态，对开发商来说，接下来的竞争只会越来越激烈。但从另一个角度看，现房销售的“所见即所得”可以减少部分购房者的担忧。

主做丰台区域的渠道中介小余向《每日经济新闻》记者坦言，这几天刚刚恢复市场热度，价格也没有很大波动，不过以后丰台的房子高得房率甚至超过100%得房率可能会成为常态。如果不着急，确实可以再等一等。

“越往后房子质量会越好，能感觉到现在的新房不论从得房率还是质量角度看，都更保值，住起来更舒适。”小余表示。

“各种配置恨不得都上”

对于接下来的市场情况，前述央企开发商人士认为，去年观望和挤压的客群可能会有一次爆发，加上供地量大，很多项目扎堆入市，“但我们对自己有信心，项目一直是销冠，也一直在加推”。

“北京楼市又到了一个拐点，产品各种迭代，各种配置恨不得都上，我们不担心市场。”他表示，“现在一拼产品力、二拼服务力，市场还会继续分化，好的项目只会越来越好。我们的客户以改善客群为主，有自己的购房逻辑，认同‘好房子’”。

在实际走访中，《每日经济新闻》记者最明显的感受是，曾经是高端豪宅配置的270度观景飘窗，如今则频频出现在许多项目的样板间里。

范诒杰指出，海淀、朝阳、丰台、昌平等核心或热点区域的改善项目及高性价比楼盘更受市场青睐。海淀等核心区域，产业、交通、教育等配套完善，需求支撑度较高。此外，随着政府鼓励“好房子”建设，2024年以来北京楼市产品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”导则的出台，使得北京楼盘产品力明显提升，得房率明显提高，此类项目更具竞争力。

对于“好房子”，几乎所有受访对象都提到了这一点。这也就意味着，接下来北京楼市的产品力竞争会越来越激烈。据记者了解，2月剩下的这半个月，北京还有一大批新盘将要入市。

“整体来看，2025年以来，北京房地产市场延续止跌回稳行情。”范诒杰表示，基于止跌回稳政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，同时叠加海淀等区域改善及高性价比项目入市，北京“小阳春”值得期待。