《价换量？实探深圳楼市：多个小区二手房价“腰斩”》

深圳楼市一直备受关注，如今却出现多个小区二手房价“腰斩”的现象。这背后有着复杂的原因。一方面，可能是市场供应增多，新楼盘不断推出，二手房面临竞争压力。另一方面，政策调控的持续影响，让炒房者逐渐退场，购房需求更多回归理性。对于业主来说，房价大幅下降是资产的缩水，但从市场角度看，这种以价换量的趋势似乎是市场在寻求新的平衡。低价或许能吸引更多刚需购房者入场，改变楼市的供需格局，不过这一现象也让人们对深圳楼市未来的发展充满更多的猜测与思考。

“以价换量”能否见成效？

“折后均价33000元，这个价格几乎已经回到2018年，甚至是2017年。”在深圳横岗，一个刚刚开盘的新房项目吸引了不少购房者，但销售经理却显得有些无奈，“我们也很无奈，周边二手房的价格几乎都从高峰期跌去40%，我们不打折怎么卖？”

今年以来，各地优化楼市政策频次加快。在政策利好推动下，市场活跃度出现一定程度的上升。不过，记者走访发现，二手房市场的成交回升或主要依靠房东们的“以价换量”。以深圳市场为例，一些二手房的价格已经回到2018年甚至更早的水平。

二手房价格明显回落

记者在深圳多区走访时发现，不仅是被市场热议的学区房价格出现大幅回落，整个二手房市场的价格与2021年高峰相比都出现明显回落。

“3年前这里的成交价已经接近每平方米11万元，现在有一套48平方米的房源，业主挂盘320万元，但295万元也可以成交。”在南山的松坪村三期，该片区一位资深房产中介经理向记者推销一套房源称，“与最高峰相比，现在这个小区的价格接近腰斩，已经回到2017年的水平。”记者查询多个中介平台的数据也证实了该中介的说法。

而在诺德假日花园，这个曾被市场“爆炒”的二手房小区，片区中介表示，目前成交均价在每平方米8万多元，与高峰期相比也接近“腰斩”。

一些过去被“热捧”的新房也没有逃过房价被热炒后再下跌的命运。以光明区的龙光玖龙台为例，市场公开数据显示，该项目一期和二期开盘时的均价在4.5万元和4.8万元左右。中介平台的数据显示，2020年底该项目的二手房价格曾超过每平方米8万元，但现在该小区二手房的均价已经回落至“5字头”。

一些楼龄较长或者位置较为偏远的小区，更是出现不少每平方米价格“3字头”甚至“2字头”的房屋。乐有家研究中心在8月初公布的数据显示，龙华区的花半里清湖花园、龙岗大运片区的中海康城一期、罗湖清水河片区的旭飞华天苑等，近3个月的成交价都在每平方米3万至4万元之间，龙岗区的龙珠花园二期成交价格更是跌破“3字头”，为每平方米2.85万元。

市场博弈烈度与强度明显增强

乐有家研究中心的数据显示，8月深圳全市二手房平均成交价格为每平方米5.9万元，环比下跌0.34%。而在2021年初，深圳二手房平均成交价格在每平方米8.3万元。乐有家研究中心认为，深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后持续3年回落，“以价换量”是趋势而不是短周期。同时，当均价接近6万元时，量的提升也愈发明显，可见价格调整到位后，客户的接受度也自然更高。

记者在深圳龙岗区多个新房营销中心随机采访，过半数受访者都表示自己是“以旧换新”，通过更大幅度的降价以快速出手原有的二手房，然后再关注新房市场。

数据显示，相比去年同期，深圳二手房市场活跃度已有大幅提升，深圳市房地产中介协会认为，“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。不过，“以价换量”的持续性还有待验证。根据经纪机构的日常走访和交流反馈，自进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。

最新数据显示，8月深圳一手住宅网签2537套，环比下滑3.0%；二手住宅过户3804套，环比下滑16.8%，二手成交套数为近6个月以来的最低水平。业界认为依然需要政策面进一步宽松，以进一步稳定市场。