在房地产发展的20年里，上海每个地区都有自己的轮换周期。 　　

　　浦东新区一定是一个特殊的板块。 　　

　　上海每一个重要的发展阶段都会有它的参与，大家对这个板块的认知一直在变化。 　　

　　当其他地区都在强调地段论的时候，浦东并没有参与这些环线的竞争。 　　

　　因为它有独特的定价体系。 　　

　　在楼市中，我们经常认可一个概念，即土地价值的数量差异是市场的结果，其背后的反应是市场对这些板块未来发展前景的理解。 　　

　　但是，从浦东新区热点板块的二手房价格可以看出，浦东房价的神奇之处在于，它不仅脱离了环路定价，还脱离了区域之间的价格联动。 　　

　　即使相邻的板块也可能有相对较大的价值差异。 　　

　　所以，在浦东，其实是没有所谓的“辐射效应”的，完全没有规律可循。所以这些板块的价值其实比我们想象的强很多，没有泡沫感。 　　

　　而当我们再次审视浦东房价的逻辑时，我们可以发现，在这种现状的背后 　　

　　事实上，整个浦东都在引领着整个城市乃至全国高端产业的发展：脱离环线的一次产业迁移. 　　

　　# 01 　　

　　浦东对于上海的意义 　　

　　是通过产业来重塑上海地段论的 　　

　　事实上，大多数购房者都知道这个行业对浦东有多重要。 　　

　　浦东可以从“农村”发展，贡献万亿GDP，不需要几个工业中心：陆家嘴、外高桥、张江。 　　

　　而且他们可以在很多开发节点站稳脚跟。重要的是 　　

　　浦东的房价看似不规则，但浦东的产业显然是细分的。 　　

　　在浦东早期的工业中心，我们可以看到金融、进出口、高科技智力创新的发展都有明确的定位。 　　

　　而且，它们与浦西市形成了稳定的考勤中心环路，各部门之间没有同质化竞争，但有较好的融合性。 　　

　　浦东按照这样的逻辑布局产业，使得这些核心产业的发展足够稳定，所以这些产业高地就成为了浦东的房价高地。 　　

　　比如在张江，过去10年的房价涨幅惊人。 　　

　　张江高科技园区产业定位明确后的十年间，大量高科技公司聚集于此，使得该板块拥有不可复制的产业和购买力强的人群。 　　

　　最后，体现在区域房价的强阻力上。 　　

　　来源：腾讯房产网安居客 　　

　　正是有了这样一条经过实践的成功发展之路，浦东接下来的几轮发展将围绕如何合理布局产业展开。 　　

　　换句话说，产业必然是浦东发展不同阶段反复出现的关键词，但背后重要的不是浦东想建设多少产业板块，而是想把产业布局到哪里。 　　

　　# 02 　　

　　浦东下一个产业高地 　　

　　其实早就给了预示 　　

　　从浦东近年来规划的几个工业基地可以看出，大多数工业区已经逐渐得到了明确的定位：化工、机场、出口。 　　

　　但基本都是小园区群，所以虽然数量看似庞大，实际上很大一部分是在补充共享几大产业领域的生产溢出。 　　

　　但是有一个特殊的区域：港口附近的主要工业基地。 　　

　　其特点是规划地块足够大，但目前没有明确的产业定位。 　　

　　所以可以认为它是一个有意识的工业空白地带，它的出现不是偶然的。 　　

　　如今，临港自贸区成立两年多了，我们可以发现浦东的几个主要工业区都在慢慢移动。 　　

　　最早的自贸区产业从外高桥转移到临港。 　　

　　陆家嘴的金融业被多次复制，达到前滩、临港。 　　

可以说浦东多年前的重要产业都在慢慢向下外溢，并且目前都有了很好的承接，在外溢的基础上，又聚集到了临港

并且临港自贸区在这两年给出的成绩单也足够让大家意识到，这些外溢现象其实都是成功的

9月28，2021年上海市外商投资企业百强榜单发布

在上榜的百强外商投资企业中，超过半数的企业都设立在浦东新区，共计有142家，而其中，120家注册在自贸片区内，占比84.51%。

这么一批百强企业相继入驻临港，不仅意味着今年浦东新区生产总值将同比得到很好的增长

侧面也意味着，浦东目前的营商环境其实是非常好的

在这样的区域发展趋势中，对浦东极为重要的金桥、张江的智创产业反而停留在一个战略留白状态

而能够承载这么大规模产业用地的留白地，在临港其实也有一块，并且恰好与上文「临港主产业基地」相吻合了

当然，这样的现象绝对不是巧合

上个月这块“用地空白”发声了

在这个公示中，有一句话值得关注，规划内容：

规划定位为临港新片区新兴产业功能区

这似乎在暗示着，浦东产业又一次外溢效应来了，属于书院的发展周期也开始了

# 03

为什么要重视书院

它的发展规模比我们想象中大很多

相比较临港目前在经历的人才抢房等现状，书院板块其实还未找到机会发声

但对于发展产业来说，这样的板块反而有最好的基础条件，毕竟一个“空白”地块意味着它的明确性很高，它不会有什么产业竞争，更重要的是，它失败的概率非常小

首先从位置上来说，书院板块位置本就不差，地处主城区的同时，与机场、市区的距离都是其余板块比较难竞争的

最关键的是，它位于各大产业区的中心位置

所以书院板块未来画面感其实可以想像：

年轻化+高收入+高学历+流动性

根据临港新片区“2035规划”，到2035年，新片区常住人口规模将达到250万左右，主要为高学历的精英人才,这一点在临港的人才证购房现象中也能看出来

如果觉得2035年太远，那就来看看4年后的临港人口规划：

到2025年，临港规划范围内实有人口规模将达到90万。

所以不管怎么看，整个临港主城区未来住房需求以及购买力都是足够的

更关键的是，我们一直在说书院是一个有意识的战略留白地

它从地块上对应了「空白」二字，在战略上，其实也早已提前做好了准备

在9月1日《书院产业区扩区规划》公示的两天后

9月3日，中芯国际接着发了一个公告

公告显示：中芯国际已于2021年9月2日和中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会签署合作框架协议

中芯国际是全球领先的集成电路晶圆代工企业之一，企业实力不用过多强调

而此次中芯国际为书院板块带来最大的诚意是：翻倍的产能规模

中芯国际目前拥有 7 座晶圆厂，分布于上海、北京、天津和深圳，产能合计约 20 万片/月

而上海临港工厂规划建设产能为10万片/月，直接扩大前7座合计产能的一半

规模之大显而易见，建成后的中芯临港工厂，将成为国内最大单体晶圆厂

对于书院来说，也将导入同规模的产业人才

更重要的是，张江、金桥的智创产业迁移空缺，如今是真正有了承载地

# 04

而在书院产业落地的同时

这个板块还有更多的意外

其实大家能预想到的是，不管是浦东几大重要产业的外溢、机场产业的辐射，还是中芯工厂规划落定

这些都意味着书院有足够的人口基数，它的起点并不低

但对于我们来说，书院更让人惊喜的地方在于，它现在的阶段并非只是停留在让利好相继落实的过程

我们意外的发现，即使现在书院还没有足够强势的发展声音，但这里的生活其实已经非常便捷

书院有明显的交通、产业的提前铺设

比如说浦东今年一大快速化重点规划项目―两港大道，就贯穿了整个书院板块

这一点也成为了板块发展产业的一个基础条件

80KM/小时的车速意味着，书院到浦东机场只要20分钟左右的车程

能够进一步促进新片区产城融合、产业联动和空间布局协调，也加强了板块与中心城、长三角的联系

不仅为即将入驻板块内的大规模产业公司做好了交通配套保障

也让书院板块有了很好的基础条件去承载金桥、机场产业扩张后外溢出来的一部分高净值的客群

这也是我们如今值得关注书院板块的一个很重要的原因

对于这部分置业客户来说，书院板块是一个非常合适的选择，这里不是简单的局限在“刚需”或者“改善”的边界差异中

而是位处临港主城区，坐享区域利好同时能兼顾出勤便捷的一个板块，更关键的是，当前选择书院，意味着将成为第一批接收书院核心利好的人

毕竟书院目前住宅市场还没完全打开，板块内也只出现了一个住宅项目

作为带动大家关注于此的封面作品，书院给大家的是央企出品：

中建玖里书香

# 05

对于购房者来说

书院不会发展成一个空城

其实从上图能够看出，中建 玖里书香整个项目体量很大、产品类型包含高层、叠墅不同产品，意味着项目面向的客群其实很广

不仅能面向区域内的产业人才，作为书院第一个有品质保障的大体量社区而言，它更是区域内原住民置换的首个选择

这一点也是书院板块区别与别的同样有利好板块的一大优势，它不会发展成一个空城

从项目周边的基础配套也能看出来

项目一街之隔的B0404地块为九年一贯制学校项目

B0402地块为规划居民活动广场

B0403地块为规划商业

B0405地块为规划幼儿园、B0406地块为规划养老院，B0407地块为黄华港绿化带，B0401地块为丽正路绿化带

项目周边的大部分地块都不是留白状态，并且这些基础建设服务的对象都是长期居住于此的人

包括从出行上看，项目边上靠近两港大道，大家最关心的便捷因素已经有所满足

但同时，还在邻近的书院站地铁站边预留了生态绿地

种种配套打造都在传递着这个板块未来的生活氛围其实是不差的

出行，就业，生态等各个角度的考量都没有忽略，不只是为了吸引人进来，更希望大家能在此居住的舒适

总的来说，中建玖里书香作为一个央企出手、大体量的项目，大家不用担心它会失败，一定会交付

换句话来说，中建玖里书香不仅是书院的住宅市场的一次首发，2090套的可售体量也会为书院发展，带来第一批“生活底气”

也因此，它的优势可以不再是产品、品牌等看的见的东西，而是融入到一个新板块后的底蕴优势，紧跟区域发展计划，与区域共生长

当浦东抛弃区域概念之后，早先的滴水湖，到金融区，再到蓝湾，这些关键词每一个都是成功的

现在书院板块，也许就是浦东新区下一个新概念