编辑导读：新城控股宣布2021年销售目标为2600亿元，意味着新城控股未能实现2021年既定销售目标。 　　

　　qvj2l q49k 0/74 bf7 c 170 fce 4 a8 e 898 baca 84 bdb 8 bc 1 / 　　

　　图/百度百科 　　

　　2022年初，新城控股交出了一份不太漂亮的成绩单。数据显示，去年新城控股签约销售总额为2337.75亿元，同比下降近7%。要知道，在去年的线上业绩会上，新城控股宣布2021年销售目标为2600亿元，这意味着新城控股未能实现2021年设定的销售目标。 　　

　　此外，2021年，新城控股商业运营总收入(包括商铺和购物中心租金)近87亿元，较去年同期有所增长，这也意味着新城控股商业板块逐步步入正轨。截至2021年12月31日，新城控股持有的开业五岳广场为 　　

　　15、而在去年的最后一天，新城控股还以超过3亿元的价格收购了安阳市滑县的4宗地块，打造五岳广场，可见新城控股对商业模式的重视。 　　

　　不过，新城控股也面临一定的债务压力。 　　

　　销售未达目标排名下降 　　

　　2022年1月8日，新城控股公告披露了公司12月及2021年第四季度的销售业绩。数据显示，2021年12月新城控股合同销售金额为208.09亿元，较上年同期下降32.99%。销售面积约258.41万平方米，同比下降19.21%。 　　

　　结合前11个月，新城控股去年总签约销售金额约2337.75亿元，较去年同期下降6.85%，总销售面积约2354.73万平方米，较去年同期微增0.25%，意味着平均销售价格较上年有所下降，因此有降价促销。 　　

　　不仅如此，在去年3月的新城控股线上业绩会上，其高管宣布新城控股2021年销售目标为2600亿元。从2021年的销售业绩来看，新城控股2021年仅完成了89.91%的销售目标。在中央指数研究院发布的2021年中国房地产企业销售业绩top200榜单中，新城控股排名第16位，而在2020年，新城控股也在这份榜单中排名第13位，也就是说，当其销售业绩下滑时，其排名也随之下滑。 　　

　　事实上，在过去的12个月中，只有1月和2月的销售额同比增长，其余10个月的销售额同比下降。相反，去年四季度的商业运营收入较去年同期有所增长。截至去年底，新城控股商业运营总收入达86.39亿元，去年同期为57.21亿元，这意味着2021年新城控股增长了51%。 　　

　　即便如此，新城控股的合同负债(已支付、未交付或已服务但后期可认定为收入的负债)仍在减少。截至去年9月末，新城控股的合同负债为2021.87亿元，较去年同期减少14.9%。显然，由于均价的下降，新城控股未来的收入也会受到一定程度的影响。 　　

　　商业运营模式 　　

　　据悉，新城控股的商业运营收入包括商铺、购物中心租金、管理费、停车场、多元化业务等零星管理费。也就是说，新城控股的第二增长曲线逐渐走上正轨。在商业运营上，核心是新城控股旗下品牌五岳广场。数据显示，截至2021年12月31日，新城控股已有115家开业的五岳广场，10家开业的五岳广场进行管理和出口。此外，还有5家签约五岳广场仍处于过渡期，收入暂不纳入新城控股统计。 　　

　　数据显示，截至2021年11月25日，新城控股公司五岳广场已遍布全国134个城市。2020年，五岳广场实现营收563.39亿元，占总营收的38.73%。可以看出，五岳广场贡献了很多 　　

　　据环球网地产报道，五岳广场奉行“以租代售”的模式，即出售房屋商铺以获取现金流并平衡购物中心的存款成本，预售后需要支付房屋商铺等可售物业的预付款，以支持综合体即五岳广场的开发建设。 　　

　　但五岳广场成本高，回收期长。据王孝松介绍，五岳广场一个购物中心的平均成本为7亿元，可售物业覆盖自持成本的80%，即综合体应持续投入约5.6亿元现金流，沉淀成本为1.4亿元。 　　

　　而且，项目的盈利能力只有在自持购物中心建成并培育3-4年后才能实现。 　　

　　此外，五岳广场在新城控股的财务报告中被列为“投资性房地产”，在利润表中以公允价值变动损益反映。总之，在权益法核算的基础上，五岳广场的价值每年都需要通过市场价格进行调整，也就是说房子有价值，新城控股的公允变动损益会增加，利润自然会增加。 　　

　　但这意味着，这部分利润增长并非五岳广场的营业收入，而主要取决于市场变化。如果未来市场难以改善，新城控股也会受到很大影响。 　　

　　存表外负债 　　

　　虽然五岳广场帮助新城控股布局全国，但新城控股也背负着很高的债务。据了解，去年上半年，新城控股新增总用地面积1832万平方米，其中48%为综合地块，可见新城控股对五岳广场商业模式的高度重视。如上所述，即使在去年的最后一天，它也在五岳广场征地的路上。 　　

可在诸多因素影响下，去年前半年在报表口径下，新城控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为56.6%，现金短债比1.53，均处于“三道红线”监管标准的黄档范围。

除此之外，新城控股或将存有表外负债，截至去年9月末，新城控股少数股东权益387.09亿元，在所有者权益中的占比为42.54%，但去年前三季度新城控股少数股东仅收到12.93%的净利润，掌握的资产与收到的回报相差甚远，这也说明新城控股存有“明股实债”嫌疑。

不仅如此，新城控股近年来长期股权投资逐年增长，截至去年6月末其长期股权投资已达252亿元，同比增长16.84%，较2021年初增长了12.85%，在总资产中的比重也由2021年初的4.15%增长至4.4%，而据21世纪此前报道，长期股权投资是房企在联合营企业的股权投资，对外担保金额则可以视为房企在联合营企业层面需按权益比例承担的负债，数据显示，截至去年6月末新城控股对外担保余额718.49亿元，担保总额占净资产的比重为96%。

尽管并未披露对联合营公司的担保余额，但2020年末新城控股对联合营企业的担保余额就颇高，并且联合营企业的对外担保余额/长期股权投资的比例达60.94%。此外，就去年上半年超过担保总额在净资产中的比重超过50%来看，新城控股也或将存在一定的隐形债务。

而上述诸多问题存在的情况，吾悦广场能否带领新城控股走出寒冬，氢财经将持续关注。

> 原文作者：王婷妍

> 编辑：王婷妍