出租公寓可以说是房地产行业的完美投资产品。一方面迎合投资者的风险厌恶，给出稳定的回报；另一方面，他们满足了开发商提取资金的要求，这不仅使最困难的公寓产品迅速销售，而且使开发商能够掌握5-10年的公寓使用权。

但是购房者要知道，世界上没有完美的产品，只有包装完美的产品。今天，他们将冷冷地详细揭示“出租屋”的画皮。

“返租公寓”三要素：前五年回报直接抵扣房价、每年8%回报、十年原价回购

“租回公寓”的具体操作方法是，开发商在出售公寓时，同时与买家签订两份合同，一份是购房合同，一份是租房合同。其中，购房合同与开发商签订，包机合同与开发商的公寓运营公司或租用的公寓运营公司签订。

租赁合同是吸引买家投资公寓的关键，最具吸引力的因素主要有三点：

1、前3-5年的回报直接抵扣房价。

2、每年承诺8%-10%的回报率。

3、十年后开发商承诺原价回购。

我举个例子：假设一个买家投资100万的公寓，开发商承诺前五年的回报直接从房价中扣除，年回报率8%，十年后原价回购。

买家可以获得退货：

1、首先购房者投资时候就获得24万的回报，100万公寓只需要支付76万就可以。

2、每年还可以获得8万的现金，按照公寓100万的总价，十三年就可以收回成本，并且获得一个产权公寓。

3、万一公寓运营不理想还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。

看了之后，你觉得投资这套公寓简直就是零风险高回报的产品，买了便宜24万，如果投资能收回成本，你有没有购买的冲动？

别急，我们慢慢听听冷眼，揭开“出租屋”的画皮

画皮一、前五年的回报直接抵扣房价，其实是羊毛出在羊身上。

购房者最兴奋的是，前五年的回报直接扣除房价，相当于刚投资后24%的回报。原来100万店铺，只购买了76万。

这实际上是开发人员使用的一个

这也就是说公寓本身真实价格就是76万，返还的24万是开发商加上去的。购房者其实根本没有占到便宜，而开发商收益一点不损失的同时，还白白获得购房者公寓5年使用权。

这种操作手法最大问题就是，公寓的销售价格不能高出周边公寓太多，如果太多购房者也会察觉出问题。因此开发商有可能把5年抵扣房价改成3年，把回报率从10%降低成8%。或者开发商让利一些收益。这个每个项目都不同，需要操盘者自己把握，购房者很容易上当混淆。

画皮二、“返租公寓”每年8-10%回报，违反市场逻辑，无法长久保持及实现。

“返租公寓”如果想销售的好，必须对购房投资者承诺高于市场正常回报的回报率。这注定“返租公寓”无法长久。

1、“返租公寓”底层逻辑是以租金支撑业主回报，但公寓市场的回报是无力支撑8%-10%的回报。

前几年市场利率高，一般会承诺10%，现在一般会承诺8%，因为现在银行理财的收益已经达到4%-4.5%了。但无论是前些年10%还是近些年的8%都远远高于市场正常的回报率。

“返租公寓”物业最终形态一般是两种，一种是高端公寓，一种是经济型酒店。但这两种物业形态的回报都达不到8%-10%。根据最新统计数据显示：一二线城市的公寓产品的回报是在4%-5%之间徘徊，酒店物业回报是在4%-6%之间徘徊。再加上近些年租赁市场竞争越来越激烈，越来越多开发商涌入到长租公寓市场中，回报率呈现直线下降的态势。

在市场回报水平达不到开发商承诺的回报的情况下，大家觉得开发商会一直贴钱补给购房投资者吗？

2、返租合同一般只承诺前五年回报率，后期回报率会随便更改。

购房投资者和开发商签订的合同一般是五年一期的，很少有开发商承诺超过这一期限的。

开发商最终目标是卖房，运营五年获得回报是额外的收益，和卖房的收益可以说不值一提。如果万一公寓盈利了就可以继续运营下去，获取稳定的现金流，如果不盈利就降低回报率和业主谈，谈判不成功就撤出，对于开发商是一本万利的买卖，毫无风险。

很多购房者被前面五年的高额回报冲昏了头脑，根本想不到后期续合同时候开发商有可能降低收益。届时，购房者处于极为弱势的谈判地位，因为五年合同到期开发商不续约不违反任何法律法规，公寓产权又属于购房者所有，开发商不运营毫无损失，但如果开发商一撤出，购房者可能面临重新寻找运营者、置换期间毫无收益等损失，所以一般只能忍气吞声的接受开发商降低收益的要求。

3、签订“返租合同”公司可以随时毁约或者破产

当然也有一些小型开发商承诺十年回报的，但就算购房者购买到这样的公寓也不要高兴。这种承诺一文不值。

首先既然是合约就有毁约的可能，开发商无力支撑的时候直接毁约，赔偿违约金给购房者就可以了。开发商在合约里面写的违约金不会太多，而且本身公寓使用权的价值也不大，违约金不会赔偿太多。但购房者就惨了，获得少量的违约金，赔进去却是巨额购房金。

其次就算合约里的违约金十分巨额，但开发商还可以破产。一般开发商都会重新组建一个皮包公司作为公寓运营的主体，如果违约金巨大，直接让公司破产，因为公司承担的是有限责任，皮包公司本身也没有什么资产。购房者很有可能血本无归。

画皮三、开发商承诺十年原价回购，现实操作中根本不可能实现。

十年原价回购其实是一个美丽的陷阱，现实中根本不可能发生回购的可能性，所以开发商才敢如此承诺。

1、公寓运营好，自身价值会超过回购价值；公寓运营不好，但货币会贬值，公寓价值依然超过回购价值。

如果公寓运营良好，有稳定的8%的回报率，那就意味着公寓自己价值也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以后也会上涨50%，你会原价卖给开发商？

假设公寓运营不好，首先你能不能等到十年都是问题，因为开发商承诺十年后回购，不是九年不是五年，所以你必须等到那个时间点，对于每年都亏损的公寓你会怎么处理。

假设你等到了，公寓物业本身因为运营不好，没有出现升值，但你要考虑到物价膨胀因素啊，十年前100万能和十年后100万相提并论吗？按照目前货币贬值最低2%计算，100万十年后也会贬值到80万。

2、十年时间跨度太长，开发商破产可能性高，或许无力回购公寓。

2019年上半年中国一共有265家房企倒闭，其中不乏500强房企。无论开发公寓的房企实力如何雄厚，你如何能保证在十年这么长的时间跨度中生存下来？

房地产市场是一个优胜劣汰的激烈竞争市场，强者恒强，弱者直接倒闭。目前在房地产市场能生存十年的房企基本上都进入了房企500强了。一般做出这种十年回购承诺的都是中小房企，大型房企是绝对不会做出十年回购的承诺的。

“返租公寓”只是一个包装十分完美的投资产品，其实隐含巨大的投资风险。公寓市场长期低迷的回报率根本无力支撑开发商承诺的高额回报。购房者投资时候需要谨慎。