其中，海珠区交易量较大，上半年交易量同比增长272%。 　　

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　　看去周期，11月降至15.3个月，说明消费者入市信心增强。 　　

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　　原因是，除了邵杰谈到的产品公寓/商务办公的优势之外，还应该有另外两点： 　　

　　一是住宅调控、房地产税等。都影响了住宅投资的预期，而被压抑的资金需要另寻出路。 　　

　　二是像海珠等中心区域，优质产品的供给增加，好货上市自然会带动成交量增长。 　　

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11月，市场又有4个项目有新货上市，但中心四区也仅仅越秀.天荟江湾。要找到一个优质的项目，其实也不是那么容易。

02

什么样的产品才算优质？

究竟什么样的产品，才算是优质呢？

天河米酷可算是一个好例子，在深圳，也有一个项目瑧湾汇，从18年首期12万到20年16万，两年也上涨了30%以上，租金回报率也比较可观。

米酷处于智慧城，距离珠江新城约9公里，距21号线智慧城站约800米；瑧湾汇在南山区红树湾，有一线湾景，距南山科技园4公里，地铁2号线红树湾上盖。

米酷紧邻区域性购物中心万科广场，其商业面积约7.5万方。臻湾汇2公里范围内，有京基百纳、华侨城，稍远一点还有万象天地。

可以看出，优质产品特点通常有： 中心区，地段好，交通方便，业态丰富，依托产业商业，有景观资源更佳。

中心区住宅供应少，位置好的优质商办产品更抢手。 商业、写字楼，酒店都是流量汇聚地。 和这些业态搭配，更容易做出优质商办产品。

03

广州有哪些商用盘当打？

我没有忘记杰少委托给我的问题，带着上面的优质产品共性标准，把10月份成交前十的项目捋一捋：

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真正符合中心区、地段好、依托商业办公、业态丰富的产品，少之又少，更不要说景观资源了。

能满足条件的，有 星汇海珠湾 和 越秀天荟江湾 等。看到这里，能明白优质商办产品也是非常难找的了吧？

星汇海珠湾货量已不多，我们重点分析 正当打的越秀天荟江湾 ，看看她的亮点有哪些，能不能给朋友推荐。

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天荟江湾效果图

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天荟江湾航拍图

我是谈房 ，

江面宽阔的珠江后航道与广州中轴线交汇处，越秀·天荟江湾，将打造成为首个大型滨江综合体

视频号

天荟江湾航拍视频

01

区位

海珠创新湾是和金融城、白鹅潭经济圈、琶洲相提并论的市级规划。同时具备 南向珠江 和 城市发展中轴 两大特点的， 仅有珠江新城和创新湾。

天荟江湾所在的 石溪片区 ，规划商业面积近140万方，打造268米的地标星级酒店， 天荟江湾正位于创新湾沿江黄金十公里的中间，区位条件优越

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天荟江湾区位图

02

交通

楼盘距10号线大干围站仅约500米 ，通车后将直达天河体育西，距石溪和南洲站也不远；地面交通通过环岛路，半小时可到达广州主要商圈。

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03

商业

天荟江湾2公里范围内，有海珠新都荟、BIG创意园、盒马商超，而且 项目规划了3万方商业MALL的广百海港城，

还有4000方特色商业街，业态丰富，有商办产品、酒店、办公、餐饮、商业购物等等。

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广百海港城

04

产品

天荟江湾在产品上的优势，首先是一个大型地标综合体。项目共6个地块：

首期在售的AB地块，推出了小复式产品，CD地块是望江大平层、类住宅产品，EF地块是集中式商场、甲级写字楼、酒店。

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天荟江湾EF区效果图

产品设计特别讲求了层次感，南低北高，以做到高层南向无遮挡享受一线江景资源，中层南向大部分单位享有江景资源，低层也能看到园景。

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小复式产品体量，只占项目的1/3，AB栋均为180米高的天际物业，共三种不同户型：

31-36㎡双钥匙户型、67㎡高赠送3+1房，74㎡南向一线江景小复式。

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样板房实拍图

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户型多功能示意图

建面30-80㎡，正是市场卖得最好的商办产品户型。

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05

客群

AB栋小复式产品，客群与天河米酷类似，以满足年轻人和年轻家庭为主，而CD的类住宅，面向中青年城市白领居住需求，EF的大平层江岸豪宅，满足对景观环境更高要求的精英阶层，这就更接近瑧湾汇的客群画像了。

海珠区总部经济聚集区的经济地位，琶洲的互联网经济规划80万就业人口，项目3公里范围内的20多个产业园和创意园（如海珠创意创业园、BIG海珠湾艺术园区、广州之窗、中大创新谷等）带来的众多居住需求，能在这里找到相应的合适产品。

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（出租套数热力图 图源：中国房价行情网）

看出租套数热力图，海珠的租房市场集中在西区，且以石溪片区最突出，这就是上述需求的影响。

形象一点说，天荟江湾不但业态丰富，产品选择也很丰富，更像是米酷与瑧湾汇的结合体， 既有米酷的年轻活力，也有瑧湾汇的豪奢阔气。

相对于米酷和瑧湾汇，天荟江湾还有一张王牌， 就是滨江公园和开阔的江景

。项目距江边仅约350米，对面的南天名苑，旁边的中海观澜府，都是7-10万的高价豪宅，在广州，江景盘很受欢迎。

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滨江公园实景

06

宜租宜居

除开投资出租这一功能，天荟江湾的设计理念里，也着重考虑了自住属性，因为望江大平层类住宅产品的存在， 整个项目其实是按住宅的居住氛围去设计

，这一点与其他单独业态商办产品，是完全不同的。

AB栋小户型商办产品，提供了如体验社区、共享服务中岛、二层空间连廊等多个公共配套设施，商业综合体、酒店，提供了更多办公休憩娱乐的可能。

想想凉风习习的晚上，逛完广百，再到江边散散步，网红景点古榕树广场打个卡，生活气息油然而生。

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滨江公园实景

04

算笔经济账

算不算好产品，最终还得算笔经济账。以区位相当、类品类似的星汇海珠湾复式计算：

海珠湾精装36㎡双钥匙户型，月租金大致为6000元，如果分钥匙分租，甚至可达到6~7000元，当时买入总价在120万左右。

越秀天荟江湾还有众多利好会逐渐兑现，如：环岛路的修通、大干围地铁站的开通、广百海港城的开业，以及滨江公园的景观提升等等。

给朋友杰少分析完后，他又多次到现场踩盘，观察江景楼层如何挑选，调查周边租价，了解地铁站和环岛路的开通时间，凭借他丰富的购房经验和敏锐观察力，决定重点考虑这个楼盘。

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售楼部现场沙盘

05

结 语

对于不同人群，在不同阶段，满足不同需求，推荐的产品一定是因人而异，大可不必谈商办产品而色变。

在中央定调房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期三稳当头，房地产税也被提上日程，房价再如以往一样暴涨的概率越来越小，横盘周期也会越来越长，指望买房后立刻暴富的心态，真不能再有。

在当前大背景下，地段好、租金回报率高、价格稳健的优质商办产品，比如越秀天荟江湾，总价低（毛坯总价79w起，精装总价88w起），适合长持出租，也可以自住，对于不具备住宅资格的购房者来说，实属优选。

买入天荟江湾，相当于180万（建面约67㎡总价）就能在海珠买到使用面积100㎡，折算单价不到2万就能买到地铁江景盘，是不是很有吸引力呢？